二套房首付不得低于60%

　　繼去年9月30日“京八條”后，北京樓市調(diào)控再度加碼。昨天，市住建委、人民銀行營(yíng)管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。從今天開始，北京執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”；二套房貸最低首付款比再度升高——普宅提高至60%，非普宅提高至80%；包括首套房在內(nèi)的房貸期限，也從最高30年降至25年。

　　二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　從今天開始，居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　如此一來，北京樓市回到“認(rèn)房又認(rèn)貸”時(shí)代。也就是說，判定是不是購買首套房，既要看名下有沒有住房，也要看有沒有商業(yè)房貸或公積金房貸記錄。

　　針對(duì)房貸記錄的判定范圍，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，房貸記錄不是僅看北京，外地貸款記錄也算。“如果在河北貸過款，即使在北京無房，申請(qǐng)房貸時(shí)也會(huì)被認(rèn)為是二套房。”他說。

　　影響：會(huì)擠掉部分投資客

　　去年“930”新政以來，北京新建商品住房、二手住房成交量持續(xù)下降，新建商品住房?jī)r(jià)格也趨穩(wěn)、略降，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道，特別是近一個(gè)月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現(xiàn)高漲跡象。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，從其他一些重點(diǎn)城市來看，去年底實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高個(gè)人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場(chǎng)調(diào)控效果，而此次北京借鑒這些城市的做法，強(qiáng)化差別化信貸政策。

　　對(duì)比“京八條”和昨天發(fā)布的新政，會(huì)發(fā)現(xiàn)首套房的首付比例并未有所調(diào)整；二套房首付無論普宅、還是非普宅，都上調(diào)10%。

　　“對(duì)剛需影響不大。”北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在昨天的發(fā)布會(huì)上解讀，首套房首付比沒有變化，對(duì)首次購房人影響不大；對(duì)于投資投機(jī)需求抑制力度較大，會(huì)擠掉部分投資客，騰出的資源讓位剛需，反而更有利于剛需；短期來看，新政會(huì)抑制改善性需求，但長(zhǎng)期看市場(chǎng)穩(wěn)定、房?jī)r(jià)得到有效控制，也對(duì)改善性需求是有利的。

　　房貸最高期限均降至25年

　　新政不但實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應(yīng)，除了進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例外，同時(shí)降低住房貸款期限。

　　根據(jù)新政，本市將暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款。這當(dāng)中還包含住房公積金貸款。

　　其實(shí)，在今年2月，幾乎各家銀行都開始執(zhí)行“購買第二套住房申請(qǐng)的按揭貸款，期限不得超過25年”。這次房貸期限的變化，也已經(jīng)把首套房納入其中。這也就意味著，未來無論是購買首套房、還是二套房，申請(qǐng)貸款的最高期限均為25年。

　　此外，新政還明確企業(yè)購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對(duì)象為個(gè)人的必須執(zhí)行限購政策。“這一措施是為了打擊企圖以企業(yè)名義購房鉆限購政策空子、投機(jī)炒房。”這位負(fù)責(zé)人說。

　　算賬：貸300萬月供增千元以上

　　本次新政以后，北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴(yán)格。其中，貸款期限的降低，也將直接影響未來月供。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：如果按照貸款300萬元計(jì)算，首套房執(zhí)行9折利率，即4.41%，那么貸款30年時(shí)的月供是15040元，而貸款25年時(shí)的月供則為16522元，增長(zhǎng)1482元。

　　“信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。”張大偉說，這一政策波動(dòng)再疊加認(rèn)房又認(rèn)貸，將對(duì)房地產(chǎn)有明顯影響。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市交易量將會(huì)下降。雖然目前的政策還主要集中在貨幣信貸方面，但在緩解市場(chǎng)恐慌情緒、穩(wěn)定市場(chǎng)、平抑房?jī)r(jià)上已經(jīng)可以起到立竿見影的效果。

　　一季度宅地供應(yīng)是去年全年1.5倍

　　信貸收緊的同時(shí)，商品住宅供應(yīng)也將增加。來自市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，今年以來不到3個(gè)月的時(shí)間，北京土地市場(chǎng)已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。

　　近期還將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品房用地44公頃。屆時(shí)，一季度可完成自住型商品住房用地約50公頃，可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%；本市商品住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到161公頃，這將是2016年全年商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍。

　　目前，全市商品住宅供地?cái)?shù)量已超過去年全年商品住宅土地供應(yīng)量。市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是2016年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。同時(shí)，在完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)需求，適度增加商品住宅用地的供應(yīng)量，及時(shí)將條件成熟地塊推向市場(chǎng)。

　　回應(yīng)：20萬套新房“在路上”

　　北京新房庫存有多少？“商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)最近的，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響也最大。

　　這位負(fù)責(zé)人介紹，本市將加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，這兩個(gè)階段的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。“一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促加快這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期。”

　　新房成交均價(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)

　　對(duì)于老百姓關(guān)心的價(jià)格方面，這位負(fù)責(zé)人也介紹，本市在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)，也將繼續(xù)嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格，“確保新建商品住房成交均價(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。”

　　其中，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案；對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項(xiàng)目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

　　治亂：中介哄抬房?jī)r(jià)將被重拳打擊

　　來自市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月，市區(qū)兩級(jí)共檢查房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)266項(xiàng)（次），行政處罰10起，限制網(wǎng)簽50家。檢查中發(fā)現(xiàn)，仍有小部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及中介人員違反政策法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，違背職業(yè)道德，制造恐慌氣氛，哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格等，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人說，配合此次新政的實(shí)施，近期市住建委將會(huì)同房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作聯(lián)席會(huì)各成員單位，加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息等違法違規(guī)行為，并公開曝光。“對(duì)違規(guī)主體，將實(shí)施聯(lián)合懲戒，確保調(diào)控政策措施落到實(shí)處。”

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　　多家銀行否認(rèn)停貸

　　業(yè)內(nèi)：銀行放款周期延長(zhǎng)

　　本報(bào)訊（記者范曉）日前，有媒體報(bào)道稱，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，因額度不夠，北京房屋中介已跟工商銀行、中國(guó)銀行、光大銀行等銀行暫停了合作。昨日，記者向工商銀行北京分行、中國(guó)銀行北京分行、光大銀行北京分行求證獲悉，并未暫停房貸業(yè)務(wù)，有關(guān)個(gè)貸的流程按審批程序正常放款。

　　記者從幾家房產(chǎn)中介了解到，雖然銀行沒有暫停房貸，但放款節(jié)奏放緩，周期有所延長(zhǎng)。“放款稍快的銀行至少也要等一個(gè)多月。”一位房產(chǎn)中介說。

　　“從目前市場(chǎng)看，北京基本所有銀行依然正常開展房地產(chǎn)按揭貸款。目前，新建住宅成交少，大部分房地產(chǎn)按揭貸款以二手房為主。但從節(jié)奏看，相比1月份的北京信貸寬松，2月份下半月，北京大部分銀行放款暫停。3月雖然有所恢復(fù)，但額度吃緊，基本排隊(duì)放款。銀行未來貸款額度收緊、放款放緩是常態(tài)。一旦后續(xù)政策加碼，樓市可能出現(xiàn)降溫的表現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。據(jù)市住建委官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京二手房網(wǎng)簽14630套，其中二手住宅網(wǎng)簽12168套，環(huán)比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)后不僅北京地區(qū)，包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率折扣都有所收緊。目前，市場(chǎng)的主流折扣已經(jīng)從過去的8.5折提高到了9折左右。