各地政府去庫存出妙招 可回購商品房作公租房
2015-01-16 10:04:00 來源：21世紀經濟報道 說兩句 分享到：
在房地產庫存高企、融資難的大背景下，住建部一份關于培育和發展住房租賃市場的意見再次提及REITs，這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產資產證券化業務再次燃起希望，希望在前，可難題亦在前，真正的再出發還有待政策繼續完善。
中國開發商巨量的庫存有了新出路。
1月14日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
截至2014年11月底，全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是，2015年保障房任務量為700萬套，融資一如既往地困難。
住建部上述《意見》找到了一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發商去化，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。
多位地產和金融界人士認為，這可能將成為中國內地真“REITs”業務的起點，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。
樓市另類去庫存
“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調控思路一脈相承：千方百計去庫存。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的，過去可以由投資投機者接盤，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃并且可以資產證券化，就能實現較快較多的去庫存(主要是現房)，對房企利好。
此外，政府還可回購社會房源，能夠降低此類住房的空置率。尤其對于一些拆遷戶來說，在郊區有好幾套物業，但是礙于文化、信息技術運用等，并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購并統一管理，能夠加快此類住房的出租，對于盤活存量住房資源有益。
風險點在于，如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升，如果政府高價收購，未來出租后租金回報率可能會變差。
整體來看，銀河證券分析師趙強認為，《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。預計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構，以及住宅產品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產投資銀行的出現。
嚴躍進指出，要實現長期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。
事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做。北京一外資房地產機構人士說，2012年該機構曾在上海某區打包了公租房資產做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。
接近住建部的人士透露，住建部傾向于首先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接了保障性住房和政策性住房的建設、運營任務，他們手中的政策性住房資產，可以作為REITs的打包資產;并且，試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。
試點需要突破的一個環節是，需設立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs并上市。
對于試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累了大量的持有物業，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來，這些開發商已將輕資產提上日程。
盈利難題
無論是公租房REITs還是商業地產的REITs，目前推行的難度都不小。
北京中原地產研究總監張大偉就不看好公租房REITs，“中國物業租金收益太低，還不適合做REITs”，他說。
嚴躍進也認為，公租房的租金回報率并不高，保守估計最多在5%左右;而且現實中租賃群體并不穩定。在目前租賃市場上，對于資金投入的渴求很大，但很多資金不愿意也不敢進入。
嚴躍進說，通過鼓勵此類REITs產品的創新，在前期提供一定財政補貼和優惠，或鼓勵壽險等資金和大型房企進行合作，有利于推進公租房項目;如果政策大力支持，不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優惠，或許能達到10%的水平。
前述《意見》稱，要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開;但對于如何推進支持，如何進行優惠和補貼，并未提及。
而商業地產的REITs同樣不容樂觀。根據廣發證券的測算，當前國內的商業地產除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外，其他商業物業的收益均低于10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。
最大的障礙在于稅收體制。在REITs 最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產資產也屬于免稅資產。在中國香港，根據香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。
但國內稅收體制對商業物業公司不利，導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。
另據協縱國際總裁黃立沖測算，以國內商業地產巨頭萬達為例，如果僅使用投資物業項目作為資產價值，萬達租金回報率約為4.36%;而在國際通行的REITs回報率要求中，這個數字在7%-8%左右。
金融界人士指出，如果要發行離岸REITs，回報率要求更高。海外投資者并不熟悉內地物業，會在本地物業回報率的基礎上再加上一個風險系數，比如1%～2%;在加息背景下，看高至9%以上。
開發商的輕資產試驗
盡管推行REITs困難重重，但國內開發商在轉型壓力之下無不在思考如何“輕資產”。
其中動手較早的是萬科。早在2013年，萬科便將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，萬科負責操盤管理運營，實現商業地產資本化。
2014年8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書，雙方擬成立資產平臺公司，用于收購萬科所擁有的9個商業物業。
根據公告，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。
2014年12月25日，針對旗下的社區商業，萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣布進行一項商業資產管理的合作，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。
東方藏山表示，雙方聯手將要打造第一只中國社區商業REITs。
作為國內持有物業的老大，萬達亦不甘落后。2015年1月14日，萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。
與此同時，萬達還在與多家海內外大型投行、保險公司和基金洽談，今年上半年將宣布更多類似的投資計劃。
就在2014年底，由全經聯等發起的中國REITs聯盟成立。21世紀經濟報道獲悉，聯合發起人中包括中信證券、華潤信托、金融街控股、北科建、易方達基金等眾多地產、金融機構。
中國REITs聯盟秘書長王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。但在中國，長期以來，由于REITs這種合理金融工具的缺失，不僅推高了融資的成本，也造成了房地產業和金融業難以解決的死結，中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展，都遭到掣肘。
“未來中國版REITs的推出還有很多基礎制度要去完善。”王剛說，中國REITs聯盟就是希望開發商、金融機構、中介機構的力量團結起來，與中國證券投資基金業協會、證監會、央行等監管機構保持溝通，致力于REITs早日落地。 （編校/孫慧麗）
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