央廣網財經2月4日消息（記者王忻）日前，央行和銀監會聯合下發通知稱，不限購城市首付比例可降至20%。在2016年去庫存的大背景下，央行再放大招，給市場傳遞了積極的信號，但是樓市面臨的去庫存壓力依然巨大。

　　據國家統計局公布的數據顯示，2015年全國房地產開發投資和銷售情況整體發展平穩，量價均出現一定幅度上漲，但是兩極分化加劇，一線城市與三、四線城市呈現冰火兩重天。

　　某知名房企：三線城市項目銷售降八成，但同城還有更多項目在開工

　　相比起北山廣深一線城市的房價上漲和供不應求，三四線城市房地產開發商的日子并不好過。據央廣網財經記者調查發現，今年以來，部分三四線城市中小房地產開發商的銷售情況不佳，普遍存在銷售量下滑和房價降價的情況。

　　以南方三線城市江西省宜春市為例，當地的一位房地產銷售經理向記者透露，今年宜春市樓市的行情不好，銷售業績明顯下滑。2010年的樓市行情火爆，一棟樓100多套房子，當月就全部賣完。而2012年時，一個樓盤開盤后開僅賣掉了一半，后來陸續三年才全部賣出。“一個樓盤平均一個月只能賣出10套左右，相比起行情較好的時候差了很多，平常一個月能賣出30套左右，好的時候可以達到50-60套。”按照上述人士的數據，該項目的銷售業績較高峰時期，已經下降八成。

　　雖然三四城市房產的庫存已然很難緩解，但是依然有開發商在仍拿地建房。該經理稱，當地最近一段時間已經有5-6塊地被開發商拿走，預計春節后就會開始動工。“房子多了不好賣，各家就會打價格戰，靠降價來吸引消費者。”據了解，2015年宜春市的房價和2014年相比，每平米的價格約下降500-600元，跌幅超過10%。

　　存量的房子還沒來得及讓市場消化完，新增的土地卻在加快開工。這不是個案。截至2015年12月底，全國商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米，其中住宅待售面積增加1155萬平方米。

　　由此看來，一些布局三四線城市的房企存在很大的庫存壓力。據碧桂園湖北區域公司一位部門高管披露，湖北公司2014年銷售過90億元，2015年目標僅為45億元。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受央廣網財經記者采訪時表示，供給量過大而且需求不足是三四線城市庫存壓力大的核心原因。

　　楊紅旭表示，供給面由于土地供應量充裕，開發過度從而導致供應過大。而地方經濟收入增幅較慢，人口流入速度慢，部分城市甚至是人口流出，需求面并不旺盛。此外，城市的房價長期保持穩定或下跌，沒有賺錢效應，所以也沒有投資需求。

　　“去庫存”成地方兩會關鍵詞 專家稱更多精準個人優惠政策或出臺

　　面對這樣的局面，中央對樓市“去庫存”給予了高度的關注。2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日，國務院常務會議上李克強再次強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。2015年的中央經濟工作會議，將“去庫存”納入今年的五大經濟任務之一。

　　此外，樓市“去庫存”也成為地方兩會熱詞。河南的政府工作報告中明確提出，2016年將以去庫存、促消費為重點促進房地產業健康發展；內蒙古的政府工作報告提出，將研究住房公積金支持農牧民進城購房政策；河北省政府工作報告指出，要化解房地產庫存，推進以滿足新市民需求為出發點的住房制度改革；廣東省的政府工作報告提出，通過加快農民工市民化、發展住房租賃市場等手段化解房地產庫存。

　　資深房地產專家韓世同表示，中央和各地提出的房地產去庫存措施都是非常及時的。“由于現在并沒有成熟的良好的方法，所以這些政策都是各地的一些積極地探索和嘗試。”韓世同認為。具體哪些政策可以推行，恐怕還需要各地在實踐當中去摸索。

　　據了解，自2014年11月以來，央行已6次降息，4次全面降準。根據6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。此次購房的首付比例進一步降低，也將對提升房地產市場銷售熱度起到積極影響。

　　浙報傳媒地產研究院房地產專家丁建剛表示，由于目前對樓市的預期比較悲觀，所以只有這一條政策還遠遠不夠，還需要有更多的后續的政策的疊加。丁建剛指出，關鍵的還是要讓大家對于未來預期有信心。政策方面除了降低首付，還要降低利率，目前八五折的首套房利率還沒有落實，二套房還要上幅1.1倍的利率，這些都應該逐步解決。

　　除了這些利好政策出臺，易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，還可能會有針對農民工的住房政策、經營住房租賃企業或個人的優惠政策出臺，例如對人才的購房補貼或大學生購房優惠等，同時個人房貸利息抵扣個稅今年也有可能啟動。