【導讀】中央經濟工作會議明確房地產去庫存為明年經濟工作五大任務之一，鼓勵開發商降低房價。經濟之聲《央廣財經評論》關注：房地產去庫存需綜合運用需求側和供給側等多種手段。

　　央廣網北京12月22日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，中央經濟工作會議部署2016年經濟工作，提出“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大主要任務。聚焦中央經濟工作會議，重點關注“去庫存”。

　　會議提出，化解房地產庫存。要通過加農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。經濟之聲特約評論員、財經專欄作家葉檀進行評論解讀。

　　經濟之聲：房地產去庫存，非常重要的一點就是找到潛在的消費人群。專家指出，目前農民工進城的確是“去庫存”最主要的利好，農民工市民化肯定會帶來新一輪消費拉動和基礎設施投資增加。促使農民工在就業地買房租房的重要條件是戶籍，目前的戶籍制度改革有哪些難點需要加速克服？

　　葉檀：戶籍制度問題不在戶籍本身，而在于戶籍背后兩個問題，第一個是戶籍背后牽扯到一個公共服務的問題，這就牽扯到公共服務均等化和補貼的均等化。第二個就是牽涉到戶籍背后就業機會和資源聚集問題，如果現在資源都聚集在大城市，農民工朋友也會相應聚集到大城市去，所以這就形成了一個非常大的落差，我們現在看到三四五線城市庫存高，而房價上漲不快，而一二線城市庫存比較低，去庫存很快，也是因為人口涌入比較大，在現實和我們要做的事情之間形成一個比較大的落差。

　　經濟之聲：農民工進城買房一個最大障礙是收入低下、資金不足，說白了就是買房的錢從哪里來。一些去庫存任務艱巨的二線、三四線城市未來是不是應該有類似的購房直接補貼政策跟進？

　　葉檀：購房直接補貼當然是一種辦法，但有可能不是最好的辦法。從現在里看的話，第一是放松戶口，第二是建立城市群，恐怕是比較好的方法。要保證住房并不是保證每個人有商品房，而是保證每個人擁有住房的權利。每個人對于城市選擇是不一樣的，既使是在北京工作，未必要選擇在北京的核心區域購房，而是可以選擇擁有軌道交通的周邊的衛星城購房，這樣成本會下降，每個人的收入不同，適應成本是不一樣的，適應的城市也是不一樣的。

　　經濟之聲：會議提出要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房的價格，目前很多房地產企業特別是中小企業的資金也是非常的困難，如果說直接降價企業能承受得了嗎？

　　葉檀：從現在來看的話，如果住房的價格大規模降低，恐怕是不太現實的，它跟貨幣購買力情況有關，跟我們的貨幣政策直接相關。如果直接降房價，形成貨幣政策也牽涉到地方財政來源，現在也注意到對從農村移居到城市的一部分朋友進行補貼，這一部分補貼資金必須要有財政來源。如果是商品房價格相對比較高的話，可以通過一部分轉移支付來進行補貼，如果是商品房價格大幅降低，補貼來源是不夠的，這是一個非常復雜的事情。

　　其他觀點：

　　國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵指出：在房地產“去庫存”的過程中，政府的政策有必要與市場結合到一起，通過改革打破一切制度門檻，更好地發揮市場作用，真正推進城鎮化和農民市民化進程，落實戶籍制度改革，這才是未來推動城市消費最關鍵的發動機。

　　克爾瑞研究員楊科偉表示，當前我國的過剩庫存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數的三四五線城市，依靠現時的存量需求已難以消化嚴重過剩的住房庫存。在鼓勵農民進城買房上，各地購房直接補貼政策有望快速跟進。其中將包括對于在城鎮購房的農民給予直接的財政現金補貼、稅費減免等，直接從資金上減輕農民購房的負擔。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，加快農民工市民化的重心是新型城鎮化，新型城鎮化的節奏加快和農村土地制度改革同步，將打造出未來房地產市場中一個可以開發的大世界和大平臺，即農村購房需求。取消過時的限制性措施，是供給側結構性改革在行政體制改善層面的具體體現，主要是刺激供應，而非刺激需求。鼓勵房企在新開工和投資方面有所作為，后續包括開發貸款的審批、房企既有土地的開發等方面會有一些相對寬裕的政策供選擇