重慶地票交易：城鎮化視角下的土地流轉
2014-03-21 09:03 來源：央廣網 說兩句 分享到：
央廣網北京3月21日消息 據中國鄉村之聲《三農中國》報道：37歲的何國全，是重慶涪陵區一位普通農民。2010年，長年在上海打工的何國全返回家鄉，與人合伙承包了村里的150畝地種植紫薯，成為一家紫薯加工企業的負責人，過上了跟城里人一樣的生活。他告訴記者，這一切要歸功于近些年重慶市試行的土地流轉制度改革，簡單說就是“地票交易”。
何國全：“2010年初，鎮上在宣傳，地票就是用宅基地來復墾，當時說的是12萬一畝，我們是差不多可能接近10年了都沒在家里面，但是房子還在。當時我給鄰居說這樣干脆500塊錢賣給鄰居算了，結果500塊錢他都不要，最后有了這個地票政策之后，我的房子反正沒用了，就拿來復墾。”
記者：“現在看來您覺得這個是值還是不值呢？”
何國全：“非常值，說實話，最簡單以我這個房子為例，以前送給人家都不要，像這種房子因為我們那里交通太不便利了，假如沒有這個地票交易政策的話，我那房子就要永遠爛掉在那里。”
“地票交易”讓何國全拿到了自主創業的第一桶金。所謂地票，簡單說，就是一種把農村建設用地指標轉移到城市使用的交易品。重慶是農民工大市，像何國全這樣長期在城市打工，家中宅基地閑置的很普遍。重慶農村土地交易所執行總裁童代志說，重慶市2008年率先在全國試行地票交易，目的就是要在農民工大量涌入城市后，盤活其身后不斷擴大的閑置宅基地，探索在城市建設用地、保護耕地和農民土地權益之間建立一種良性平衡。
童代志：“第一次公開交易應該說比較激烈，我們當初的起始價格是七萬多，然后后面通過舉牌，當時是有民營企業參加，有我們儲備機構參加、國有企業，效果還是不錯。我們的制度，第一個自愿復墾，首先是農民他自己申請。第二個就是公開交易，競買的人我們都沒有限制，只要你需要你就可以來買，規則都是透明的。第三個是制度，收益歸農。所有的地票價款，扣除成本后，全部收益歸農戶和農村集體經濟組織，我們確定了八五、一五的分配，使用權85%歸農戶，集體分15%。 政府在這當中不收一分錢，包括我們土交所。”
近幾年，重慶市地票交易規模不斷擴大。截至目前，已累計交易地票近13萬畝、交易額達261個億，并有近8萬畝地票落地使用。記者調查發現，“地票交易”不但受偏遠山區農民歡迎，由于關乎城市開發用地，更受到房地產開發商的青睞。金科股份重慶公司發展總監張志明：
“就重慶范圍，重慶市政府他分到每個區縣的指標很有限，因此地票實質上就是一個建設指標，如果開發商手里有地票，就可以去覆蓋土地，對開發商來說，他就有一個先決的條件，特別是一個有知名品牌的企業，他就更歡迎了！2013年的話，我們在云陽，長壽，萬盛，璧山，拿了地。”
農民滿意，企業歡迎。但是，由于城市建設用地最后依然要走“招拍掛”程序，拿到“地票”并不能保證最后就能拿到地。張志明建議，應該允許“地票”在行業內流通。也就是說，拿到地票的企業如果沒能兌現土地，可以把地票賣給中標企業，實現資本回收。這樣既可以降低“地票”帶來的風險，又能防止出現“地票”投機行為。金科股份重慶公司發展總監張志明：
“比如說我是金科嘛，我賣給龍湖，我買成10塊，那么現在的行情是15塊，那么我就賣給你，我的意思是地票在重慶市這個范圍內，然后再限制到這個行業內，那么可以流通，可以買賣，它的作用就很大了嘛，死錢變成活錢。”
5年來，重慶地票改革有效地解決了城鄉兩頭占地問題，雖然在制度設計的細節和執行上還有待進一步探索和完善，但這一改革在保護耕地的同時，為城市發展提供了空間，更讓農民享受到了土地流轉的紅利，讓他們帶著財產性收入有尊嚴地進城，整體上推動了大城市帶動大農村，城市反哺農村的進程。
重慶農村土地交易所執行總裁童代志：“我們操作的辦法和考慮研究的對農民的利益保護和我們今后土地利用的方向都是吻合的，十八大也提出要建立我們農村建設用地退出的機制。怎么建立？我們就是一種方法制度。這套制度實施之后，為我們實施主體功能區戰略是有好處的，比如我們重慶五大功能區，渝東北生態涵養區，渝東南生態保護區、這些恰恰是我們地票的來源，而今后也受生態保護，這些閑置的建設用地，都應該逐步逐步地復墾為耕地也好，搞其他生態保護工程也好，從這個角度來講，是很有好處的。”
中國農業大學農民問題研究所所長朱啟臻認為，關于鄉村土地權益的財產化，重慶的地票交易具有典型意義，它是讓城鄉居民共享改革開放成果的一種嘗試。
“重慶的地票也是讓城鄉居民共享改革開放成果方面的一種嘗試，我們知道，土地由于區位的不同，它的價格價值是有很大差別的，那么在城市郊區的農民，擁有土地的人在改變土地用途的時候，他們會得到比較高的補償，在邊遠的地區可能就沒有這種機會，所以也引發了土地漲價、歸公歸私啊這些議論，通過地票這種制度，可以使邊遠的一些鄉村的農民也能夠享受到城市擴張所帶來的土地收益，所以它是一種有益的嘗試。
另外一個方面我們也看到，在使用土地的過程中，如果說我們為了這塊建設用地，沒有很好地解決他的就業問題，或者是失去了宅基地，使他的生活環境發生變化。如果一個農民失去了宅基地，但是他的主業還是靠農業的話，那么我們就要注意，他的新的民居的建設一定是要適合農業生產的，我們不能為了宅基地而使農民上了樓，使農民失去了宅基地的同時，也對農業生產造成很大的影響。”
編輯：夏恩博
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