特色小鎮“地產化”被叫停 產業立鎮考驗資本現金流

　　特色小鎮建設中的“地產化”問題正在引起政府部門的警惕。正在進行中的第二批全國特色小鎮推薦中，住建部明確要求不得推薦以房地產為單一產業的鎮，并要求被推薦的小鎮需實施并儲備一批質量高、帶動效應強的產業項目。

　　全國各地如火如荼進行的特色小鎮建設將被拉回“產業立鎮”的正途。然而，當地產賺快錢的模式不再適用之后，如何破解成本高、盈利慢的困境成為社會資本投資特色小鎮時必須要面對的問題。

　　特色小鎮是“奢侈品”

　　在9日舉行的清華同衡學術周“產業引領特色小鎮健康發展”分論壇上，國家發改委發展規劃司城鎮化規劃處相偉表示，雖然特色小鎮是新型城鎮化的熱點，但并不是所有地方都適合做特色小鎮，也不是所有企業都能做好特色小鎮，更不是短時間就可以打造出成功的特色小鎮。

　　在國家發改委的調研中發現，現在的特色小鎮很多缺乏成熟可靠的運營模式，并沒有很好地解決好成本和盈利模式的問題，即使是一些知名企業運作的特色小鎮也存在長期虧損的問題。

　　相偉認為，特色小鎮更像是一個“奢侈品”，從城鎮化的角度來看，有兩種地區適合建設特色小鎮，一是人口達到300萬以上的重點城市或大都市周邊，二是特色資源所在地，而且這種資源是不可移動的，比如景德鎮，茅臺鎮。

　　清華同衡規劃設計研究院院長袁昕表示，特色小鎮的建設有可能在現有上行下效的體制下變成一個運動化的傾向，當前應該強調產業引領和特色打造，這兩點是建設特色小鎮的先決條件。

　　袁昕表示，如果房地產商在特色小鎮建設沒有產業支撐和未來運營的規劃，特色小鎮是很難成功的，如果社會資本要求在短短幾年內見到收益也不適合來投資特色小鎮。

　　碧桂園集團助理總裁，產城發展事業部總經理向俊波認為，特色小鎮并不是所有的企業都能做好，它對于企業現金流來說是一個非常大的考驗。如果放在五年十年帳算出來很好看，問題是沒有多少企業能夠熬得住五年十年。

　　向俊波說，碧桂園模式是會賣掉一部分可售的的東西，包括產業和住宅，但并不是把資金收回來而是要把這部分資金用于覆蓋對小鎮產業投資的資金成本。

　　“去地產化”為大勢所趨

　　2017年5月26日，住建部辦公廳下發了《關于做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮在6月30日前申報完成。這是既去年10月公布了首批127個全國特色小鎮名單后，住建部再次在全國范圍內啟動特色小鎮的推薦工作。

　　這份通知中明確要求，對存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦。

　　這表明特色小鎮的建設的房地產化傾向引起了政府部門的警惕。自去年自國家三部委公布特色小鎮名單和發布相關政策后，不到半年時間內，已有多家房企發布了小鎮戰略，旅游小鎮、科技小鎮、農業小鎮、未來小鎮等等各種小鎮紛紛涌現。一些地區不乏存在以特色小鎮之名行房地產開發之實的現象，這背離了特色小鎮的初衷。

　　此次住建部要求推薦特色小鎮需滿足的六項條件中，特色和產業位列前兩位，首先要求具備良好的發展基礎、區位優勢和特色資源，能較快發展起來，其次要求實施并儲備了一批質量高、帶動效應強的產業項目。

　　特色小鎮開發首先面臨就是定模式的問題，需選擇房地產模式還是金融資產模式。北京清華同衡規劃設計研究院詳細規劃研究中心三所所長楊軍表示，這兩種模式是截然不同的，都存在風險。

　　楊軍說，從市場角度來看，政府要求產業投資比一定要占所有投資比的60%以上，但有大量的小鎮是不合格的，而且在第一批名單已經功成名就的小鎮，他們投資比是最低的，很核心的原因就是過度房地產化。

　　楊軍認為，房地產對特色小鎮最開始是必須的，但是后期應該逐步退出，全程重資產對特色小鎮風險是很大的。在傳統的金融資產模式當中，政府加資本雙主體的模式在特色小鎮也存在風險，因為資本天生是快速逐利的，在特色小鎮的逐利當中產業和運營方更具有主體價值，應該讓資本做投資的屬性進入特色小鎮的建設。

　　相偉認為，與過去推進城鎮化的政策相比，這一輪特色小鎮的政策是以規范引導為主，而不是以支持性政策為主，大部分省里政策的核心是創建制，即不再是基層有個想法就臺支持政策而是事后獎補為主，這是一個很大的創造。

　　袁昕表示，總結國內現階段成功經驗，特色小鎮要想發展，至少要具備產業升級、科技創新與植入或者消費帶動這三種基礎條件之一。同時，特色小鎮的建設要具備完整的產業鏈條，必須明確政府、社會資本、運營與開發企業等各領域之間的有效銜接與高效互動。

　　國家發改委實施“千企千鎮工程”的工作思路提出特色小鎮下一步的工作方向，強調規范引導、市場主體、健全機制、文化傳承和防范房地產。希望通過搭建一個“一網一庫（物聯網和信息庫）”的新平臺，來實現企業和城鎮的對接。