一線租賃城市

　　據《勞動報》報道，上海位列國內樓市四大“一線城市”，更多的是因為發達的房屋交易市場。眼下，在舉國上下堅持“租購并舉”大背景下，上海正逐漸改變著靠售賣“一條腿走路”的局面。

　　例如，作為住房租賃領域的一支主力軍，成立在上海的長租公寓機構是國內最多的；在國家正式推進“住房租賃資產證券化”之前，上海的企業率先進行了試點；上海也是推出住房租賃用地最多、最及時的城市……在政府監管和企業主導共同作用下，上海將在住房租賃領域領跑國內各大城市。

　　租房平臺不求快但求好

　　將近一個月前的3月31日，上海市住房租賃公共服務平臺上線試運行。作為一個政府層面搭建的平臺，以后市民可以更加安心、便捷地在這個平臺上出租或租賃住房。

　　不過，上海租賃平臺的上線并沒有搶到“第一”。上海市房屋狀況信息中心副主任姚臻告訴記者：“國家要求12個試點城市在去年年底前完成平臺的搭建，上海不是12個試點城市之一，我們是在梳理了全國大概有8到9個城市的上線情況，進一步優化之后才推出上海的平臺的。”和之前上海出臺樓市調控政策一樣，上海不求快，但求好、求有實效。

　　“上海每年的房屋租賃備案量達到50萬件左右，整個的市場的數量底量是很大的。主要存在的問題還是整個一個市場的主體發育不充分，市場秩序不規范，租賃市場呈現零星、分散的情況。”姚臻說，基于這樣的情況，上海的平臺其實由四部分組成，一個是房源信息的發布平臺，第二個是網簽備案，第三個是檢測監管平臺，第四個是公共服務平臺。

　　據了解，截至目前，平臺的訪問量突破了160萬，可租房源數在4萬套間左右，用戶數達到6000人。“經過這一階段的磨合和修整之后，7月1日進入試運行，有兩個工作將展開，一個是公積金支付租金的在線審核和提取，第二個就是租賃合同網簽備案一體化。”

　　49家長租企業聚集上海

　　如果說租賃公共服務平臺的搭建更多的是展現政府管理的能力，那么租賃企業的多寡則從一定程度上反映市場的繁榮。

　　截至2018年3月22日，我國共有233家長租公寓相關企業成立。區域分布上，成立于上海的企業數量最多，共有49家。其中像魔方、安歆、青客等都已經成為業內的領軍企業。而同樣成立于上海的V領地青年社區，在上周剛剛獲得華平投資2億美元的投資，躋身國內一線長租公寓企業。

　　不過，目前無論是上海還是整個國內，住房租賃市場的專業化程度目前仍與發達國家有較大差距：美國的住房租賃市場中專業化機構占30%；日本的占80%，中國的專業化機構僅占1.5%-2%。雖然長租公寓行業投資火熱，但仍處于早期階段，長租公寓總量占整個租賃市場不到10%，仍存在大量個人、二房東或中介房源。

　　在不久前舉行的2018年上海首屆租賃行業發展高峰論壇上，上海房地產經紀行業房屋租賃專業委員會授牌給自如、魔方、青客等8家企業初創會員單位稱號。該委員會于去年成立，旨在加快形成行業性規范、推動建立行業自律與誠信體系建設，引導行業多元化差異化發展，從而助力上海住房租賃市場的健康繁榮發展。

　　資金支持有新渠道

　　放在以往，錢是住房租賃企業的心病。

　　“長租公寓的盈利來源主要是物業租入和租出價格的‘剪刀差’，回報周期長是這個行業共同的痛點。”V領地青年社區CEO周君強告訴記者。利潤率較低、但回報時間長，成為企業融資、擴張的主要壁壘。在日前舉行的2018年上海首屆租賃行業發展高峰論壇上，更有業者坦言：“我們運營的項目里面80%都具備資產證券化的條件。”然而原先能夠推出資產證券化的項目卻鳳毛麟角。

　　去年1月，魔方公寓率先試水設立“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”，募集資金總額為3.5億元，這是國內ABS發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品。此次魔方公寓發行的信托受益權資產支持專項計劃的底層資產為魔方中國及其魔方北京、上海、廣州3個子公司經營的30處物業的部分公寓未來三年租金收入。

　　證監會和住建部日前聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》稱，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

　　消息一出，業內振奮。“2017年18個品牌長租公寓在滬項目數量增幅高達80%，同時也出現了部分長租公寓項目因資金鏈斷裂而陣亡的情況。長租公寓需要長期的資金支持。”上海鏈家分析師趙葆根表示，今后在政策的助推下，以往像魔方這樣的個案將成為各企業尋求資金的一個重要方式。

　　市場產品亟待多元化

　　如果留心上海的住房租賃市場，不難發現市場上的產品還亟待多元化。

　　徐早霞，上海安歆公寓的創始人，也是最早聚焦藍領公寓而受到資本、輿論關注的業者。“我們這個行業當時有很多人進入，但都是做白領公寓的。所以，當投資人看到我們居然有超過95%的入住率之后非常吃驚。”醫院管理出身的徐早霞從10萬元起步，正是看中了藍領這一住房租賃市場中的藍海。

　　而在此之后，魔方公寓推出的9號樓項目同樣關注到了藍領的住宿需求；作為國內最大的長租公寓企業，自如也在今年3月推出企業服務式公寓———自如城市之光，主要合作對象為企業，為企業員工提供宿舍，其上海區域負責人周藝君告訴記者：“城市之光的上海項目正在籌備中，不日將推出市場。”

　　事實上，租賃市場的繁榮一定程度上由產品的豐富程度決定，特別是眼下90后逐漸成為市場消費主體，需求更是多元化。記者了解到，在白領、藍領作為兩個主要目標消費群之后，市場呈現進一步細分和服務升級的趨勢。

　　例如北京一家名為“包租婆”的租賃機構，主推地鐵沿線15分鐘以內的分散式女性公寓，產品設計階段從空間布局、功能規劃、家居哲學等角度解決女性用戶痛點，并建立基于女性用戶的管家服務標準，目前包租婆出租率高達95-98%。

　　上海如能以大量的租房需求作為大數據，引領企業創新產品和服務，將極大提升上海在住房租賃領域的地位。

　　防止市場野蠻生長

　　根據東方證券研究報告，預計至2030年，我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元，中國的城市化進程將進入第二階段，會有更多的人口從中小城市向大城市聚集。

　　“到2020年上海要建立一個多主體參與，多品種供應，規范化管理的住房體系。短期目標是到2018年底，全市要新建和轉化住房租賃20萬套，還有代理經租的住房9萬套。”上海市房管局市場監督管理處副處長劉紀來說。

　　“在實現的路徑上我們有5個方面的考量。第一，要保障租賃當事人合法權益。這里面有很多具體的措施，包括完善公共服務政策。第二，如何保障當事人合法權益。第三，加大租賃住房的供應。第四，發展各類社會主體。第五，加強住房租賃的監管，在信息發展的同時我們也要建立規范的體系，防止市場野蠻生長。”劉紀來表示。