央廣網上海5月19日消息（記者吳善陽）交通銀行金融研究中心發布4月房地產數據點評。4月，隨著房地產調控進入深水區，樓市“定向加息”再啟，熱點城市出現房價環比“低頭”、成交大幅下滑的態勢。開發投資增速繼續上揚，主要動力仍來自于土地市場。

　　調控進入深水區，核心城市房價環比“低頭”、成交大幅下滑。4月70個大中城市新建商品住宅算數平均環比增長0.73%，較上月增幅微增0.02個百分點。較之前不同的是，本期房價環比數據顯示出一二線“低頭”、三線繼續向上的態勢，一線、二線、三線城市環比分別上漲0.35%、0.56%和0.93%，這是差異化調控和精準化打擊的結果。類似的情形也體現在市場成交上。1-4月份，商品房銷售面積和銷售額分別同比增長15.7%和20.1%，總體趨勢依舊下行，而降幅較之前擴大便與一二線城市成交大幅下滑有關。其中，一線城市4月成交面積比3月減少了約1/3，較去年同期也大幅下降了35%。而三四線城市銷售表現相對較好，CREIS監測的三線代表城市4月成交環同比增速分別為13%和16%。在差異化調控的背景下，庫存狀況正向好改善，4月商品房待售面積減少了1341萬平方米，其中基本上為住宅庫存的減少，已連續第二個月明顯下降。政策“高峰”并未完結，調控正走向深化，近幾個月市場成交將承受較大壓力，房價增速有望延續本月出現的分化走勢。

　　熱點樓市“定向加息”再啟，按揭資源區域配置或有調整。從開發企業到位資金來看，各項資金來源中增速下降最明顯的當屬個人按揭貸款，其增速較去年底下降幅度超過30個百分點，央行數據也顯示4月新增居民中長期貸款環比有所下降。在房貸資金總量收緊的同時還會伴隨著結構的調整。近期一線城市主要銀行紛紛上調了首套房貸利率至基準水平，未來或有更多城市加入上調首套、二套房貸利率的隊伍之中。此外，政策正引導商業銀行信貸資金流向，銀行按揭資源或向部分表現較好的三四線城市傾斜，這將有利于其成交在年內保持相對穩增態勢。

　　開發投資增速繼續上揚，主要動力仍來自于土地市場。1-4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點。開發投資繼續上揚的支撐因素仍然來自土地市場方面，同期房地產開發企業土地購置面積同比增幅擴大至8.1%，土地成交價款更是大幅提高17.5個百分點至34.2%，這樣的增長已經數年未曾出現了。

　　首先，推地力度加大體現了住建部、國土部對地方政府供地的新要求；其次，土地成交活躍反映了房企對土地補庫存“饑渴”的客觀需求，特別是大型房企對土地儲備的重視程度有增無減；再次，土地成交價款相對購置面積的大幅增長表明地價仍在快速提升。然而，我們重申此前報告對這種超預期增長的擔憂，從本期數據看，來自新開工、銷售和資金的壓力依然存在。新開工方面并沒有出現顯著改善的信號，1-4月份增速較上期還有所回落；銷售增速仍在繼續下行中，資金面的收緊也正在進行時，下半年開發投資壓力猶存。