央廣網北京11月28日消息 (記者費權）家里漏水沒人管、老物業賴著不走、物業費交得憋屈……這些物業“煩心事”困擾著不少社區居民。近日，北京市第二中級人民法院聯合市住房和城鄉建設委員會召開新聞通報會，披露2020至2024年全市物業糾紛審理情況。其間，北京二中院共審結物業服務合同糾紛二審案件1216件，案件數量總體穩定。會上發布10個典型案例，市二中院與市住建委通過府院協同、黨建引領等舉措，共同化解物業矛盾，守護市民安居環境。

通報會指出，當前物業糾紛呈現四大特征：一是物業服務品質成為核心爭議點，多數案件由物業催交物業費引發，業主常以保安巡邏不到位、保潔不及時等服務瑕疵拒交費用；二是前期物業服務合同糾紛占比超四成，部分建設單位選聘關聯企業導致“建管不分”，合同超期履行加劇矛盾；三是新老物業交接易起沖突，資產歸屬、費用結算等問題常致交接受阻；四是國企家屬區“三供一業”移交衍生新糾紛，接收企業服務標準不明引發權屬與移交范圍分歧。

此次發布的10個典型案例為糾紛化解提供明確指引。物業費調價方面，某物業公司未經業主共同決定，擅自將收費標準從上調，法院認定其單方面調價無依據，按原標準支持業主訴求，明確“調價須經法定民主程序”。合同到期服務延續爭議中，某小區物業合同到期后原物業繼續服務，業主以無合同拒交費，法院依據民法典認定原合同轉為不定期合同，判決業主支付費用，確立“事實服務受法律保護”原則。訴訟時效方面，某業主拖欠2012至2019年物業費，物業2023年才起訴，法院以部分欠費超訴訟時效未支持訴求，警示物業需及時主張權利。

針對新老物業交接難問題，某小區原物業拒不退出，市住建委、街道辦聯合法院促成規范交接，并以此出臺《北京市住宅物業管理項目交接工作指引（試行）》。通州區中上園5號院曾四次換物業后棄管，街道以黨建引領推行“六導工作法”，引入物業實行“先服務后收費”，一年后物業費收費率達100%。

北京二中院堅持“小案不小辦”，2021年以來聯合市住建委發布4批次36個典型案例，實現“發布一案、化解一片”。建立“審前調解+速裁”機制，某小區19件欠費案中18件訴前和解，1件3天內判決。市住建委則通過“雙曬”活動保障業主知情權，將物業納入接訴即辦“每月一題”，居民滿意度超80%。目前全市業委會（物管會）覆蓋率97%，推行社區與業委會“雙向進入”，修訂物業標準并建立企業評價體系，2024年實現300個老舊小區物業覆蓋，更新911臺電梯，2025年超1萬臺電梯將更新。

府院協同持續深化，建立年度溝通、信息共享等機制，通過“總對總”在線訴調銜接源頭化解糾紛。展望“十五五”，市住建委明確六大舉措：建強業主組織、強化黨建引領、完善市場化機制、兩年內實現1500個老舊小區物業全覆蓋、鼓勵科技賦能與服務創新、治理突出問題小區。

北京二中院提醒，業主應履行交費義務，對服務不滿可固定證據理性維權；物業需規范服務與催交行為；業主自治組織應健全制度發揮橋梁作用，共同構建和諧居住環境。