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　　原標(biāo)題：房產(chǎn)交易“營(yíng)改增” 稅費(fèi)其實(shí)少了

　　5月1日起，“營(yíng)改增”將正式實(shí)施，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

　　記者發(fā)現(xiàn)，近期不少人擔(dān)憂“營(yíng)改增”后繳納的稅費(fèi)更高，想趕緊入市購(gòu)買二手房，甚至在地稅局前排起了長(zhǎng)龍，想搶在“五·一”前辦理各種繳費(fèi)手續(xù)。不過，業(yè)內(nèi)人士解讀政策認(rèn)為，“營(yíng)改增”后實(shí)際上繳納的稅費(fèi)沒有變多，反而是更低了！

　　購(gòu)買2年內(nèi)二手房

　　由5.6%減為5%

　　“營(yíng)改增”之前的營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按全額征收約5.6%的營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。“營(yíng)改增”之后，新舊政策沒明顯差別。

　　東莞中原研究部介紹，東莞作為非一線城市，“營(yíng)改增”后，超過2年的住房銷售依然是免征增值稅，不足2年的按照全額的5%征收，即比調(diào)整前下調(diào)0.6%的費(fèi)率，如一套100萬元的住宅，購(gòu)買不足2年的住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)原來征收5.6萬元，“營(yíng)改增”后，可以少繳納8381元的稅費(fèi)。

　　不過該研究部認(rèn)為，“營(yíng)改增”后稅收沒有明顯的差別，二手交易稅收的變化不大，整體對(duì)東莞二手房的交易影響甚微。

　　房企:億元銷售額項(xiàng)目稅收減67萬元

　　“營(yíng)改增”調(diào)整前，房企的銷售稅收=總銷售額*5%，以某項(xiàng)目1億元的銷售額為例子，調(diào)整前的稅收=1億元*5%=500萬元。也就是說，調(diào)整前，一個(gè)銷售金額為1億元的項(xiàng)目房企需要繳納的稅收是500萬元。調(diào)整后，房企的銷售額稅收=(總銷售額-成本)*11%，兩者的計(jì)算基數(shù)和稅率都出現(xiàn)調(diào)整。東莞中原研究部以東莞某項(xiàng)目1億元的銷售額為例，調(diào)整后扣除掉土地成本、建安成本等要繳納的稅費(fèi)是433萬元，比調(diào)整前的500萬元減少了67萬元。不過，該研究部也表示，相對(duì)來講減少的稅收非常少，對(duì)開發(fā)商的稅收減負(fù)是微不足道的。

　　商鋪、寫字樓

　　可抵扣稅收 市場(chǎng)有望升溫

　　東莞中原研究部介紹，此次“營(yíng)改增”中，帶來的最大減稅額莫過于不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣。企業(yè)對(duì)商鋪、寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買需求增加，以用來抵扣稅收。

　　不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策明確規(guī)定，新購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)分2年抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣稅收，企業(yè)對(duì)商鋪、寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買需求將增加，一方面企業(yè)可以用來投資、自用，另一方面也可以用來抵扣稅收。營(yíng)改增后，企業(yè)對(duì)商鋪、寫字樓的需求增加，成交量有望復(fù)蘇升溫。

　　精裝修房增多

　　精裝成本也可抵稅收

　　此外，精裝成本也可以抵扣稅收，未來精裝項(xiàng)目的開發(fā)將增多。東莞中原研究部介紹，按照“營(yíng)改增”新政，開發(fā)商的各項(xiàng)成本是可以作為抵扣稅收的，除去人力成本之外的很多成本均可以抵扣稅收。目前萬科、碧桂園、保利、萬達(dá)、恒大等一線品牌房企均以精裝發(fā)售，一方面這是契合當(dāng)下購(gòu)房者的購(gòu)房偏好，也受到深圳客的青睞;另一方面是獲取利潤(rùn)的一種方式。精裝修也是一種成本，實(shí)施“營(yíng)改增”后，精裝修的成本可以作為抵扣稅收，這將會(huì)吸引越來越多開發(fā)商開發(fā)精裝修類的項(xiàng)目。記者蔣幸端