央廣網(wǎng)北京2月14日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，房子是用來住的，不是用來炒的。房地產(chǎn)市場前期的過熱和資金“輸血”不無關(guān)系。中國基金業(yè)協(xié)會監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃并沒投資到實(shí)體經(jīng)濟(jì)“肌肉”中，而是流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金流入的名目很多，比比如銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產(chǎn)收益權(quán)等等。這些資金的“血液”最后搖身一變，成了房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓款和流動資金等等，結(jié)果地產(chǎn)“大鱷”腰包鼓了，又去大手筆買地，推升房價。

　　昨晚，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》，劍指過熱房地產(chǎn)市場！在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目方面，明確私募資產(chǎn)管理計劃投資于房價上漲過快的熱點(diǎn)城市，比如北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥等16個城市的普通住宅項(xiàng)目，協(xié)會暫不予備案。 

　　規(guī)范還指出，個別機(jī)構(gòu)可能以名義上發(fā)股，實(shí)際上發(fā)債，避開相關(guān)監(jiān)管要求。比如嵌套投資產(chǎn)品、受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)、受讓資產(chǎn)收益權(quán)等等，變相投資的錢最終還是流向熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。對這樣的私募資產(chǎn)管理計劃，暫不予備案。

　　在投資房地產(chǎn)企業(yè)方面，規(guī)范明確，私募資產(chǎn)管理計劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，不得用于支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金，不得為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

　　中國基金業(yè)協(xié)會的“緊箍咒”推動房產(chǎn)回歸住房居住屬性，限制炒房。另一方面，推動房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資、減少間接融資、債券融資。

　　關(guān)于這個話題，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛做出了分析點(diǎn)評。

　　丁建剛：“房地產(chǎn)行業(yè)是一個重資產(chǎn)的行業(yè)，資金就是開發(fā)企業(yè)的子彈。這條規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)的“子彈”是有約束和限制的，甚至是減少的。所以毫無疑問，對于開發(fā)企業(yè)來說恐怕它的火力就要降低了。我所說的‘火力’就是指開發(fā)企業(yè)拿地的量和拿地的價格，主要還是表現(xiàn)在價格上。之所以2016年出了那么多地王，正是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)的融資渠道更為簡便，融資的成本更為低廉。去年有一份統(tǒng)計，去年房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債和中票等渠道獲得了1.14萬億元資金。而去年房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金大致是36000億，也就是說其中三分之一是通過這樣的渠道獲得的。

　　我們普通人可能都覺得房地產(chǎn)企業(yè)貸款可能主要是到銀行貸款，未必他們的渠道非常多。這份基金業(yè)協(xié)會的規(guī)定，我認(rèn)為它也會約束房地產(chǎn)企業(yè)，但是占多少量我們非常難以統(tǒng)計。2016年私募基金的規(guī)模是10.24萬億，但這并不是全部用于房地產(chǎn)企業(yè)的，它是其中一部分，但是這個量并不是很大。

　　同時我們也注意到，這畢竟是一個行業(yè)協(xié)會關(guān)于備案的約束，還不具有特別嚴(yán)格、嚴(yán)肅的法律約束力，所以可能會有一些降溫，但是約束力并不見得強(qiáng)到哪里去。另外，它只是限制了不得用于16個熱點(diǎn)城市，并沒有說這些融資渠道也不能用于其他城市。

　　這個規(guī)范的約束還體現(xiàn)為不得用于支付土地購買，也就是說你自己沒有錢，卻通過這種私募等渠道融來錢然后去買土地，這是不行的。

　　此外，還有一些所謂的私募是采用所謂的明股實(shí)債的方式，也就是看上去用股權(quán)的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)或者某一個項(xiàng)目，但實(shí)際上私下里還有一個‘抽屜協(xié)議’，就是說這部分我是不和你同股同權(quán)、共同承擔(dān)風(fēng)險的，而是在體現(xiàn)利潤的時候要先保證我的回報，我不來分你的利潤。這種情況就比較難控制，因?yàn)檫@種抽屜里的協(xié)議很難完全查到。但是不管怎么說，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)通過多種渠道來限制或者縮小房地產(chǎn)企業(yè)‘子彈’的量和獲得的范圍。

　　從2017年總體來看，無論是從銀行融資還是通過企業(yè)債，開發(fā)企業(yè)都會受到很大影響。而對于私募的渠道，也會或多或少有一些約束力。這樣多重政策的疊加，會使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源更加緊張，規(guī)模更加縮小，這樣可能會使房地產(chǎn)企業(yè)拿地的時候不得不考慮自己未來的資金鏈安全。相對來說，對中小型企業(yè)影響會更大一點(diǎn)，因?yàn)閷τ谝恍┐笮推髽I(yè)或者上市公司來說，銀行對它可能會更寬松一些。第二，這些大型企業(yè)有的甚至在海外有很大很強(qiáng)的融資能力和渠道。對于這些企業(yè)來說，它的融資渠道實(shí)際上并不受剛才說的私募渠道的影響，主要還是對中小型企業(yè)影響比較大。”