【導(dǎo)讀】鏈家地產(chǎn)上海公司卷入違規(guī)放貸風(fēng)波，上海住建委著手展開(kāi)調(diào)查。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：警惕房產(chǎn)中介向“金融增值服務(wù)”伸手。

　　央廣網(wǎng)北京2月26日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，近一段時(shí)間，上海樓市持續(xù)火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市區(qū)有樓盤(pán)上漲了50%～60%,就算遠(yuǎn)郊也上漲了10%左右。在這樣異常火爆的市場(chǎng)下，房產(chǎn)中介的生意也好得不得了。今天上午，一則“鏈家上海公司卷入違規(guī)放貸風(fēng)波”的消息，引發(fā)了廣泛關(guān)注。上海住建委已經(jīng)著手對(duì)此事展開(kāi)調(diào)查。

　　事情源于上海市消保委公布的兩起房地產(chǎn)交易糾紛案件。兩起購(gòu)房糾紛中，買(mǎi)房人都是在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了已經(jīng)被抵押的房子，而這個(gè)房子本身還有銀行貸款。中介公司為了使交易進(jìn)行下去，自行墊付資金，也就是為客戶(hù)提供過(guò)橋資金。當(dāng)客戶(hù)在交易過(guò)程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)難題時(shí)，鏈家提供短期的資金借款。為了讓借款保證收回，一般而言，鏈家也會(huì)把準(zhǔn)備出售的房子先抵押，再放款給購(gòu)房人。這就出現(xiàn)了房子既有貸款又有二次抵押的情況。

　　兩起案例公布后，鏈家隨即被調(diào)查。鏈家上海公司宣布，涉事的只有兩家門(mén)店，其它門(mén)店仍在營(yíng)業(yè)。而從2月24日起，鏈家叫停了所有金融產(chǎn)品，還刪除了朋友圈所有關(guān)于金融產(chǎn)品的消息。

　　房產(chǎn)中介提供短期資金借貸，這個(gè)是否合法合規(guī)？出了這樣的事情之后，我們?cè)诒O(jiān)管方面如何補(bǔ)漏洞？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、北京匯佳律師事務(wù)所律師蘆云作出了分析點(diǎn)評(píng)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：先來(lái)看具體的案例。賣(mài)家想要出售房子，出售之后打算去購(gòu)買(mǎi)另外一套房子。但是在買(mǎi)另外一套房子的過(guò)程中，資金緊張。這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)中介就借錢(qián)給賣(mài)方，因此賣(mài)房想要賣(mài)的這個(gè)房子就等于抵押給了房地產(chǎn)中介。那么買(mǎi)家想要買(mǎi)房子的時(shí)候，這個(gè)房子不僅有銀行貸款，還被抵押給了房地產(chǎn)中介。因此買(mǎi)家如果想繼續(xù)交易，就必須把房產(chǎn)中介借給賣(mài)家的那部分錢(qián)先還上，解除了抵押，才能繼續(xù)交易。這就產(chǎn)生了糾紛，因?yàn)橘I(mǎi)家并不知道自己買(mǎi)的這個(gè)房子被二次抵押，因此拒絕支付這部分錢(qián)。從這個(gè)案例來(lái)看，房產(chǎn)中介公司的這種行為是不是合規(guī)的？這種情況目前在房產(chǎn)中介中是否是普遍存在的呢？

　　蘆云：這個(gè)案例的一個(gè)核心點(diǎn)是基于一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始的。實(shí)際上中介在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中提供的是一種居間服務(wù)。這個(gè)居間服務(wù)就是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，去促成交易的完成，然后獲得相應(yīng)的報(bào)酬。在這個(gè)案例中我們可以看到，在房屋中介買(mǎi)賣(mài)合同的基礎(chǔ)上，又延伸出來(lái)一個(gè)所謂的增值服務(wù)或者所謂的金融服務(wù)，這從法律里面來(lái)講已經(jīng)是兩個(gè)法律關(guān)系了。也就是說(shuō)，在房屋買(mǎi)賣(mài)中介的過(guò)程中，無(wú)論是按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，還是按照合同法的規(guī)定，作為中介都應(yīng)當(dāng)有如實(shí)告知的義務(wù)，而且這個(gè)如實(shí)告知不僅是要對(duì)出賣(mài)方如實(shí)告知，中介方對(duì)于已知的房屋情況，也要如實(shí)的告訴買(mǎi)售人，不能隱瞞關(guān)鍵信息。另外，在提供增值服務(wù)的時(shí)候，還涉及到資質(zhì)、資金來(lái)源和操作流程等問(wèn)題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：房屋現(xiàn)在交易量巨大，而涉及的流動(dòng)資金也數(shù)額巨大，房地產(chǎn)中介手里往往會(huì)有巨大的流動(dòng)資金。那么他們的這些流動(dòng)資金能否出借呢？

　　蘆云：首先要看資金的來(lái)源，如果說(shuō)這個(gè)所謂的過(guò)橋資金是來(lái)源于其他客戶(hù)所付的首付款或者尾款，那么就屬于挪作他用，這顯然就是一種違規(guī)行為。交易方當(dāng)時(shí)把資金放到你中介這里進(jìn)行托管，是希望你作為一個(gè)第三方，對(duì)這筆資金、對(duì)交易形成一個(gè)有效的監(jiān)管，如果你把這筆資金挪作它用了，那么原來(lái)交易雙方的資金、他們的交易安全如何來(lái)保證，而且你對(duì)這些托管的資金沒(méi)有起到真正的監(jiān)管作用，我認(rèn)為這里面存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)和漏洞。如果是自由資金的話(huà)，也得需要考察它有沒(méi)有相關(guān)的資質(zhì)，它的經(jīng)營(yíng)范圍中有沒(méi)有這樣的經(jīng)營(yíng)范圍。實(shí)踐中，在金融領(lǐng)域，包括在保險(xiǎn)領(lǐng)域，證照的發(fā)放是非常嚴(yán)格的，它光有資質(zhì)還不一定行，還要看它具體的經(jīng)營(yíng)范圍，然后還要看它的程序是否合法。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們看到房屋中介提供的“金融服務(wù)”，目前在我們國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)是否有規(guī)定？在監(jiān)管方面是否存在一定的漏洞呢？

　　蘆云：從目前的情況來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)金融興起之后，在這個(gè)領(lǐng)域產(chǎn)生的糾紛是比較多的，有一些涉及民事糾紛，還有一些比較嚴(yán)重的可能就涉及到刑事案件了。我們?cè)诟�金融領(lǐng)域探討的時(shí)候，大家也都是希望國(guó)家的主管部門(mén)對(duì)于金融領(lǐng)域這種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和漏洞加強(qiáng)監(jiān)管。這些行業(yè)的資金流動(dòng)量很大，這部分錢(qián)很容易聚集成巨大的金額，經(jīng)營(yíng)者當(dāng)然利益在先，肯定會(huì)利用種種方法打“擦邊球”或者進(jìn)行一些違規(guī)的操作，所以就要及時(shí)把握金融發(fā)展的方向，特別是在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，政府監(jiān)管應(yīng)當(dāng)起到應(yīng)有的作用。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從違規(guī)的成本上來(lái)說(shuō)，是不是現(xiàn)在違規(guī)的成本比較低，才會(huì)導(dǎo)致漏洞頻出？

　　蘆云：據(jù)我了解到，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)這種違規(guī)操作，好像工商部門(mén)對(duì)他們也不會(huì)有太大的行政處罰。因?yàn)楝F(xiàn)在在立法層面上可能沒(méi)有行政處罰的依據(jù)，所以執(zhí)法部門(mén)在執(zhí)法的時(shí)候也是無(wú)能為力。那么，存在著巨大的利益誘惑，又沒(méi)有違法的成本，就更加導(dǎo)致這方面的違法行為泛濫，必須要及時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，包括從立法層面的和政策層面作出規(guī)制。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，需要警惕哪些問(wèn)題？比如從操作流程上來(lái)說(shuō)，在法律層面，我們應(yīng)該如何來(lái)注意維護(hù)自己的權(quán)益？

　　蘆云：消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候大多都是關(guān)注這個(gè)房屋的價(jià)格、地段，卻往往忽視了這個(gè)房屋最本質(zhì)的東西。你買(mǎi)的這個(gè)房子，首先你要知道它的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是怎么樣的，不管是新房還是二手房，它是不是具備五證，二手房的產(chǎn)權(quán)是不是獨(dú)立的，可以去房管局查一下，這個(gè)房屋的登記有沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利。第二就是在交易的過(guò)程中，包括在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，首付款、尾款支付的時(shí)間一定要有明確的約定，而且要有相應(yīng)的違約責(zé)任，這是大家比較容易忽略的。第三個(gè)就是在貸款的時(shí)候也容易出現(xiàn)問(wèn)題，因?yàn)樵谫J款審查的時(shí)候，有可能你不具備貸款的資質(zhì)，導(dǎo)致你要面臨對(duì)其他人的違約，所以要最先考慮到你辦貸款的資質(zhì)和能力問(wèn)題，還有還貸的問(wèn)題。