【導(dǎo)讀】河北地產(chǎn)項(xiàng)目超6成違法，石家莊這一比例超過九成，“批少建多、批低建高”問題嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期關(guān)注：房地產(chǎn)領(lǐng)域如此大面積違法，誰(shuí)之過？

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月19日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，今天上午，一則有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息讓人大跌眼鏡。據(jù)河北省住建廳介紹，2011年以來，河北省共開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3386個(gè)，存在違法問題的2079個(gè)，違法比例61.4%。其中，省會(huì)石家莊市違法項(xiàng)目比例高達(dá)93.8%。

　　這一組數(shù)字的確令人震驚，特別是河北省省會(huì)石家莊，違法的房地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)9成，可以說，如果近幾年間曾在石家莊買房的人，幾乎都有可能買到的是違法的房產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)介紹，河北房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目違法問題主要包括：沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者沒有取得施工許可證就擅自開工建設(shè)，就算拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，違反相關(guān)規(guī)定批少建多、批低建高，還有沒拿到預(yù)售許可證就擅自進(jìn)行預(yù)售等。

　　然而，令人不解的是，盡管針對(duì)“城建項(xiàng)目違規(guī)現(xiàn)象突出”的問題，河北省住建廳已經(jīng)要求各個(gè)地方從去年開始清理整頓，但這些違法行為依舊存在，還愈演愈烈。為什么河北省房地產(chǎn)項(xiàng)目違法違規(guī)如此大規(guī)模的出現(xiàn)？這背后暴露出哪些深層次問題？

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們看到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)真是非常驚人，河北省超6成，石家莊有9成的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是違法的。有媒體評(píng)論，這些開發(fā)商實(shí)在太任性。出現(xiàn)如此大面積的違法行為，僅僅是因?yàn)榘l(fā)商任性？還是因?yàn)橛腥丝v容他們?nèi)涡�？您怎么分析這種現(xiàn)象背后的原因？

　　楊紅旭：主要是兩個(gè)方面的原因：第一，在整個(gè)樓市快速發(fā)展當(dāng)中因?yàn)闃鞘欣锩嬗泻芏嗟睦麧?rùn)空間，所以第一開發(fā)商更多的想通過跟政府官員的一些合作，有時(shí)候是內(nèi)部交易，然后變通某些環(huán)節(jié)從而獲得更高的利潤(rùn)。有些政府部門和政府官員因?yàn)楸O(jiān)管不利、工作不到位，甚至少數(shù)人、部分人可能還會(huì)有這種所謂的腐敗，權(quán)力尋租行為都導(dǎo)致這樣的行為長(zhǎng)期存在，所以主導(dǎo)方面應(yīng)該是政府的管理工作不到位。

　　第二，開發(fā)商為利而不擇手段。

　　第三，有時(shí)候政府也有一定的責(zé)任。比如說過往有個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)說全國(guó)很多開發(fā)企業(yè)囤地，經(jīng)過調(diào)查原因發(fā)現(xiàn)有50%以上的原因是因?yàn)檎�府原因。比如�?dòng)拆遷很難，城市規(guī)劃調(diào)整。那么一旦涉及到某個(gè)地塊土地已經(jīng)賣出去了，但是不能按時(shí)的開工，開發(fā)商和政府必須坐下來談判，這個(gè)時(shí)候因?yàn)槟闶钦�府原因不能開工，可能政府要有讓利，就是說在某些方面要讓步。比如原來的規(guī)定的容積率在1.5允許你調(diào)到1.6，因?yàn)榭梢远嘟ㄒ恍┓孔印?/p>

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們來分析一下大概這幾個(gè)原因，比如說我們看到幾個(gè)違規(guī)項(xiàng)目的要求。比如說批少建多，批低建高，這個(gè)違規(guī)的程度，惡劣程度和相比于沒有拿到施工證，沒有拿到這種建設(shè)許可證就開工相比的話哪個(gè)更惡劣一些？惡劣影響在哪里？

　　楊紅旭：這是兩個(gè)方面，有些證已經(jīng)拿到了，比如說需要無證期權(quán)，尤其是辦好土地規(guī)劃證和工程規(guī)劃證以后已經(jīng)開工了。這個(gè)時(shí)候它去調(diào)高容積率把房屋的高度調(diào)高，可以增加建筑面積可以多賣錢，這樣的話其實(shí)是犯了一個(gè)小錯(cuò)誤。這個(gè)錯(cuò)誤或許是跟官員有一個(gè)內(nèi)部的交易，或者說它先建上，然后再去補(bǔ)交相關(guān)的罰款。甚至地方政府縱容的話那就蒙混過關(guān)了。

　　第二種是個(gè)大錯(cuò)誤，根本就沒有獲取相關(guān)的證。比方說根本沒有拿到土地證卻已經(jīng)開始開工了，根本沒有拿到土地規(guī)劃證和建筑規(guī)劃證就已經(jīng)開工了，這個(gè)是屬于大錯(cuò)誤，直接違法的。基本上就是漠視法律。讓你去拿證但是你沒有拿證就開工了，這屬于霸王硬上弓。而前面一種，比如它已經(jīng)是通過了相關(guān)的法律整合，拿到資格證了，但是它在執(zhí)行過程中犯了一些小錯(cuò)誤，謀取更多的利益這是兩類的性質(zhì)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果放眼全國(guó)，類似開發(fā)商這樣的行為，違法的行為，是個(gè)別現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象？

　　楊紅旭：應(yīng)該是一個(gè)面積很大的，大范圍的現(xiàn)象。只不過是在一線城市大城市這種現(xiàn)象少一點(diǎn)，因?yàn)橄嚓P(guān)的部門執(zhí)法力度比較大。而在三四線城市，執(zhí)法力度比較弱，而且有些地方政府想引進(jìn)一些招商引資，希望開發(fā)商過去他們那去開發(fā)，有時(shí)候也會(huì)姑息縱容。所以我認(rèn)為就全國(guó)來看這個(gè)現(xiàn)象是大范圍存在的，但是在不同區(qū)域嚴(yán)重程度是不一樣的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：是不是有種，地是國(guó)家的地，賣的錢是歸我地方政府的，就樣的心態(tài)在做？

　　楊紅旭：也可以這么說。因?yàn)檫@里面第一存在著很大的利潤(rùn)空間，容積率調(diào)高一點(diǎn)，然后就可以多賣很多錢。監(jiān)管部門官員稍微松一松，可能會(huì)有些灰色收入。土地是財(cái)富，土地的出讓、土地的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和管理，這中間是松一松跟緊一緊之間的利益差異非常之大。有利益出來，就會(huì)形成相關(guān)群體去占有這些利益。利益是非法利益，是侵害國(guó)家的法律做一個(gè)基礎(chǔ)的獲取的利益。這種利益應(yīng)該是打掉的，但是正因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)利益太多了，所以才出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象。

　　盡管河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)違法情況突出，河北省住建廳能主動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法問題“揭丑”、“開刀”，還是值得肯定的。目前，河北省也正在進(jìn)行專項(xiàng)整治，對(duì)在專項(xiàng)整治及今后日常監(jiān)管工作中干預(yù)、插手房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)干部，有關(guān)部門將依法依紀(jì)追究責(zé)任。那么，在這個(gè)過程中如何依法追究責(zé)任？在法律上應(yīng)該怎么樣處罰這些開發(fā)商？北京市中聞律師事務(wù)所律師李斌做出分析解讀。

　　李斌：首先對(duì)于違反規(guī)劃許可的內(nèi)容擅自改變規(guī)劃條件，比如說調(diào)高容積率，批的時(shí)候是低的，然后蓋了更高層次的樓房，這種情況違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法。我們目前的法律規(guī)定是比較健全的。首先如果我們監(jiān)管部門，比如說規(guī)劃委員會(huì)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)樓盤存在著擅自變更規(guī)劃條件的行為要責(zé)令它停止建設(shè)，不能用非法狀態(tài)不斷的持續(xù)增加。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：已經(jīng)建成了怎么辦？

　　李斌：已經(jīng)建成了的話，很可能如果能夠通過拆除的辦法來消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響那就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行拆除。往往已經(jīng)建成之后不太具備拆除條件了，行政處罰作為一個(gè)比對(duì)性的原則，你處罰和損失成一個(gè)正比，如果實(shí)在沒有辦法恢復(fù)到原狀的時(shí)候只能是說認(rèn)可他現(xiàn)在的情況，沒收非法所得或者沒收實(shí)物，同時(shí)處以工程造價(jià)10%以內(nèi)的罰款，當(dāng)然這都已經(jīng)是違法行為木已成舟了，變成現(xiàn)狀了。如果違法建筑一動(dòng)工，能接到舉報(bào)材料或者政府主動(dòng)監(jiān)管的話采取強(qiáng)有力的措施停止建設(shè)，而不使違法行為逐漸擴(kuò)大化，以至于最后成為一個(gè)既成事實(shí)了，變更規(guī)劃。后來再通過政府部門有關(guān)的政策調(diào)整，或者通過一個(gè)行政審批后補(bǔ)手續(xù)使它變成合法的建筑，否則的話產(chǎn)權(quán)登記沒有辦法辦理。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：批少建多，批低建高這還屬于小錯(cuò)誤，沒拿證就開始開發(fā)的開發(fā)商怎么處理？

　　李斌：首先就有一個(gè)問題，它所違法的法律問題是什么？它的侵害客體是什么？我們都說一個(gè)工程合法的就應(yīng)當(dāng)當(dāng)先取得國(guó)有土地，土地使用證，取得規(guī)劃許可、取得工程規(guī)劃和用地規(guī)劃的許可，還要有施工許可，最后還要有預(yù)售或者限售許可，才能夠?qū)嵤┮粋�(gè)完整的合法的項(xiàng)目建設(shè)過程。所以，如果它沒有取得任何審批證明就先開工建設(shè)了，那很顯然按照相關(guān)的房地產(chǎn)管理法，規(guī)劃法，建筑法對(duì)它進(jìn)行相關(guān)政策的包括法律的處罰�，F(xiàn)在我們的問題不在于法律制度本身是否有規(guī)定，而是在于實(shí)際執(zhí)法過程中，作為相關(guān)政府監(jiān)管部門是否真正盡到了監(jiān)管職責(zé)，如果說存在著行政不作為，甚至于存在著監(jiān)管俘獲的現(xiàn)象，就是我造成監(jiān)管者被監(jiān)管的一方俘獲了，而形成一個(gè)利益共同體，如果是這種情況，那很顯然對(duì)我們的執(zhí)法過程是不利的。所以我認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全流程都是處于政府的全程監(jiān)管范圍之內(nèi)的。