今年初開始，深圳、北京、鄭州等地首套房商業(yè)貸款利率陸續(xù)取消折扣，恢復(fù)至五年以上中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率4.9%的水平。

　　近期，北京市多家商業(yè)銀行相繼將首套房貸款利率調(diào)整至較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%。

　　中國人民銀行營業(yè)管理部在本月19日晚間表態(tài)積極支持，并稱房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向。

　　據(jù)一家國有大行具體操作房貸利率上調(diào)的總行人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，各家銀行之所以提高房貸利率，一是今年銀行一直貸款規(guī)模緊張，銀行進(jìn)行放貸額度管控，貸款積壓較多，所以進(jìn)一步控制新受理貸款，提價(jià)作為重要手段；二是銀行在考核導(dǎo)向上，貸款定價(jià)水平也會(huì)要求同業(yè)領(lǐng)先，因此各家銀行都在提價(jià)。

　　銀行額度緊張

　　經(jīng)《中國經(jīng)營報(bào)》記者計(jì)算，以北京為例，如果符合購房及貸款條件的居民購買首套住房，并向銀行申請(qǐng)100萬元貸款，貸款期限20年，貸款利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，即首套房貸款利率由4.9%漲至5.39%，該居民月供等額還款將從6544元增至6817元，較房貸利率調(diào)整前每月還款增加273元。

　　一家股份制銀行的總行人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，該行現(xiàn)在北京執(zhí)行的首套房貸款利率較五年以上中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率上浮5%~10%，二套房貸款利率則上浮了30%，經(jīng)營、消費(fèi)等其他類貸款較基準(zhǔn)利率上浮40%。

　　“總行的風(fēng)控意識(shí)很強(qiáng)，針對(duì)全國不同地區(qū)執(zhí)行不同貸款利率。”這位股份制銀行人士說：“跟其他商業(yè)銀行一樣，也存在貸款額度緊張的問題，所以也在通過提高房貸利率控制增量。”

　　前述國有大行另一位銀行人士則介紹，今年除北京外，近期上海、深圳、南京等重點(diǎn)調(diào)控城市的商業(yè)銀行業(yè)陸續(xù)提高了首套房貸利率，貸款利率調(diào)整時(shí)銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、自身市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營策略以及資債管理需要進(jìn)行的自主調(diào)整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持。

　　東部某股份制銀行負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃與研究的銀行人士表示，部分銀行選擇上調(diào)房貸利率，主要是銀行的額度相對(duì)緊張，市場(chǎng)利率水平也在上升，加上監(jiān)管指引，銀行不得不上調(diào)住房貸款利率水平。他說，即使上調(diào)了房貸利率，銀行也依然不掙錢，因?yàn)橘Y金緊張，今年部分銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益率已經(jīng)飆升。

　　建設(shè)銀行(601939.SH)一位人士告訴記者，他們行在北京的首套房貸利率較基準(zhǔn)貸款利率普遍上浮10%，如果資質(zhì)較好，在符合監(jiān)管要求的情況下，可以比10%低一些。

　　一家股份制銀行南陽分行的人士則表示，由于額度控制，鄭州、南陽等城市的銀行普遍將首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮20%。“就這樣還沒有額度。”

　　深圳一位金融行業(yè)人士向記者透露，部分銀行已經(jīng)通知客戶，由于放貸額度有限，加上銀行的年終監(jiān)管考核，部分銀行將于下月底開始停止放貸。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪的一位銀監(jiān)會(huì)人士也注意到了各家商業(yè)銀行貸款利率的變化，“不少熱點(diǎn)城市都是信貸寬松導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲較快，政府要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，因此上調(diào)了房貸利率，央行支持各家銀行的利率調(diào)整。”

　　他進(jìn)一步介紹，今年央行加大了對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，尤其是增量控制，限制信貸資金投機(jī)購房，為了控制增量，各家銀行層層制訂了計(jì)劃，包括流動(dòng)性和信貸額度的考核。

　　上述國有大行人士補(bǔ)充，通過提高個(gè)人住房貸款利率抑制購房需求過度增長(zhǎng)，有利于進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效。央行表態(tài)支持北京市多家銀行上調(diào)首套房貸款利率，也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控和抑制房地產(chǎn)泡沫的預(yù)期。

　　個(gè)人住房貸款增速回落

　　實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級(jí)以及銀行考核指標(biāo)的變化，房貸利率自年初開始逐步走高。首套房貸利率從過去普遍的基準(zhǔn)利率8.5折開始逐漸向基準(zhǔn)利率靠攏，近期則明顯較基準(zhǔn)利率有所上調(diào)。

　　據(jù)記者了解，早在今年初，央行即明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款。

　　上述東部某股份制銀行人士告訴記者，央行的窗口指導(dǎo)給商業(yè)銀行的投放計(jì)劃帶來了較大壓力。他們銀行今年執(zhí)行的合意貸款指標(biāo)是2005年的標(biāo)準(zhǔn)。合意貸款指標(biāo)主要為控制銀行在一些時(shí)段內(nèi)的信貸投放規(guī)模和投放節(jié)奏以及貸款結(jié)構(gòu)。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者從中國人民銀行以及Wind資訊獲得的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款經(jīng)歷了過去兩年的快速增長(zhǎng)后如今增速開始放緩。其中尤以北京、上海、深圳等城市最為典型。

　　今年上半年，個(gè)人住房貸款余額同比增速從一季度時(shí)的35.6%降至30.8%，截至上半年的余額為20.1萬億元，今年新增2.1萬億元，同比少增2000億元。

　　以北京為例，隨著房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)，今年個(gè)人購房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比以及月度新增額均呈不斷下降趨勢(shì)。6月末，個(gè)人購房貸款比年初增加1032.2億元，新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的25.6%，較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個(gè)、10.6個(gè)百分點(diǎn)。1~6月個(gè)人購房貸款實(shí)際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元。

　　不過，在個(gè)人住房貸款增速不斷滑落之際，個(gè)人消費(fèi)貸款卻在近幾個(gè)月出現(xiàn)異常增長(zhǎng)。

　　北京銀監(jiān)局和中國人民銀行營業(yè)管理部本月初就指出：“近期市場(chǎng)情況反映，轄內(nèi)個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)用于購房的情況，這類行為不符合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。”并明確要求轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作。

　　幾乎與此同時(shí)，江蘇、深圳等地的銀監(jiān)局和人民銀行分行也先后發(fā)文，提示轄內(nèi)銀行個(gè)人其他消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，并要求加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者基于Wind資訊數(shù)據(jù)計(jì)算的結(jié)果顯示，今年前8月，僅住戶新增短期消費(fèi)貸款就達(dá)到1.27萬億元，同比多增7794.5億元，遠(yuǎn)超去年全年8321.8億元的水平。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯在提供給《中國經(jīng)營報(bào)》記者的報(bào)告中指出，今年3月份以來異常增長(zhǎng)的短期消費(fèi)貸可能有3000億元的規(guī)模違規(guī)流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。報(bào)告主要基于全國居民短期消費(fèi)貸款和全國社會(huì)消費(fèi)品零售額的同比增幅趨勢(shì)的分化來判斷。

　　王夢(mèng)雯對(duì)記者表示，從歷史數(shù)據(jù)來看，全國居民短期消費(fèi)貸款和全國社會(huì)消費(fèi)品零售額的同比增幅走勢(shì)基本保持同步，但今年 3 月以來，短期消費(fèi)貸款同比走勢(shì)大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的零售額同比增幅。

　　“近期額外多增部分是異常值，可能流入樓市。”她說。數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國多個(gè)地區(qū)都有消費(fèi)貸款異常增加現(xiàn)象，其中廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北這6個(gè)地區(qū)的月度新增個(gè)人消費(fèi)貸款在5月份以來出現(xiàn)明顯攀升，說明這些區(qū)域有消費(fèi)貸流入樓市現(xiàn)象。