寬松貨幣推動 恐慌性購房助長

　　瘋狂的樓市還在不停地創造紀錄。19日，國家統計局發布的8月70大中城市宅銷售價格變動情況顯示，8月房價并未在連續3個月收窄的慣性影響下繼續下滑，而是反常地出現了大幅度反彈。

　　業內人士指出，在貨幣現象主導下的樓市，高漲的房價只是資金堆積的假象，一旦政策收縮，恐慌性購房恐難以持續，其風險不言而喻。

　　逆襲 房價連續三月下滑后沖高

　　數據顯示，70大中城市8月房價大幅上漲。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，較7月減少12個，上漲的城市有64個，較上月增加13個。同時價格方面，8月環比最高漲幅5.6%，較7月的4.6%大幅上漲1個百分點，最低降幅為0.3%，較7月的1.1%收窄0.8個百分點。

　　二手住宅價格方面，與7月相比，70大中城市價格下降的有9個，較上月減少2個，上漲城市57個，較上月增加6個。價格變動方面，環比最高漲幅4.5%，較7月的3.2%大幅上漲1.3個百分點，同時降幅也從7月的0.5%收窄至0.4%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，一二三線城市新建住宅和二手住宅漲幅均有所擴大。新建商品住宅價格環比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個，最高漲幅為5.6%。二手住宅價格環比上漲的57個城市中，比上月漲幅擴大的城市有30個，漲幅在1%以上的城市有18個，最高漲幅為4.5%。

　　中原地產市場總監張大偉表示，在信貸超發的預期下，多地出現了恐慌性購房。70大中城市新建商品房住宅平均環比漲幅高達1.26%，二手房住宅平均環比漲幅高達0.89%，刷新了單月上漲歷史紀錄。而此前7月，新建住宅環比漲幅僅為0.72%，二手住宅僅為0.53%。

　　數據顯示，在7月時，房價漲幅超過3%的只有南京、合肥、廈門三個城市，但到了8月，鄭州環比上漲5.6%、上海環比上漲5.2%、無錫、合肥分別上漲4.9%、4.8%，福州、南京分別上漲4.3%、4.1%，廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟南、武漢等13個城市漲幅超過3%。

　　“本輪房價上漲并非市場自發爆發，完全是因為政策刺激。”張大偉表示，2016年截至目前是有史以來中國房地產政策環境最寬松的時期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類實質性環節，甚至購房契稅也史無前例作出調整放松，強勁地支撐了市場的全面復蘇。

　　風險 “面粉貴過面包”成常態

　　9月19日，南京開啟了首次網上土地拍賣，其中四幅地塊為商業用地（G40、G41、G42、G43），僅江寧正方新城地塊為商住用地，但在經過182輪競拍后，該地塊達到了最高限價后，將在9月23日通過搖號的方式確定競得人。

　　南京土地市場網站公布的成交結果顯示，當日網上交易共計5幅地塊，成交5幅地塊，其中1幅商住地塊需進行現場搖號后確定競得人，總起始價78.9億元，成交總價123.63億元，溢價44.73億元。

　　為緩解高價地不斷涌現影響，鄭州市也提出，在地價達到最高限價后，開發商將由競地價改為競房價。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，40個一二線城市中，一線城市2016年住宅土地樓面價同比2015年上漲了71.3%，二線城市漲幅更是達到了75.6%。而在樓面價上漲的同時，溢價率更是紛紛刷新歷史紀錄。一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.51%，二線城市達到了60.77%。張大偉表示，在熱點城市，普遍出現了地價超過房價的現象。

　　例如，在廈門出臺限購政策前，8月26日廈門集中出讓六幅土地，分別是翔安南部3幅、新圩、集美灌口和同安汀溪各1幅土地。其中，翔安區04號地塊在舉牌環節，有房企不到一分鐘就加價10億元，最終由廈門本土房企融僑地產以42.18億元拍得，合計樓面價38345元/平方米，溢價率140%，打破廈門塵封七年的住宅地塊樓面單價。

　　張大偉認為，地王是未來最大的風險，一線城市成交已經開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。如果未來房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，且一旦信貸政策寬松不能持續，四季度房地產市場的風險可能爆發。

　　驚嘆 貨幣現象主導樓市

　　對于房價反常的跳漲，亞豪機構市場總監郭毅認為，造成這一現象的重要原因是寬松的信貸政策。

　　郭毅指出，央行日前公布的8月金融統計數據顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨秀”。8月，住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元，后者為年內第二高。今年前8個月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達4萬億，占全部新增信貸的比重為46%，而2014和2015年這一占比分別是35%和29%。

　　“而4萬億的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐。”郭毅認為，在連續兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達到階段性低點，“真金白銀”的支出減少也成為促進需求入市的推進器。需求的爆發使得今年房價水平持續處于上漲周期，這輪上漲很大程度上可稱之為“貨幣現象”。

　　“除此之外，一線城市以及二線城市當中土地供應，尤其是住宅用地供應的大幅減少，以及由此引發的價格的飆升，使得未來住宅預期將進入‘量少、價高’的階段，受此影響現售住宅項目價格也出現快速提升，由此拉動了整體房價水平持續上漲�！惫�毅說。

　　張大偉表示，包括杭州等多個城市的限購和限貸政策，最多只有喊話作用，在當下資金潮下，這種力度的政策對市場的影響非常微弱，不收緊房地產信貸額度，房價繼續出現恐慌上漲依然是趨勢。

　　張大偉說，現在房價爆發的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌，那么要解決這個問題只能從三方面來，要么是降低資金潮，要么是增加優質資產，或者降低購房者恐慌，三方面都需要加碼政策，信貸不能只投入到房地產，要有政策約束信貸進入實體，房地產去庫存也不能只去一二線的庫存，銀行對三四線應該增加利率優惠。政策恐慌必須降低，給市場以平穩的預期，增加土地供應。

　　同時，張大偉提醒，盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市，其余二三線城市房價走勢相對平穩。風險正在擴張，購房者不要被不理性沖昏頭腦，成為最后一個接盤人。(記者 梁倩)