潮汕人劉小姐發現近幾年在深圳的很多親戚、朋友通過買房投資,賺得缽滿盆滿,去年也通過深圳的親戚在羅湖區果斷買了一套兩房物業,短短半年即升值50%左右。嘗到甜頭后,她又多方了解、看房,希望再買入一套。

　　國家統計局數據顯示,2015年12月,深圳新房價格指數同比漲47.5%,二手房同比漲42.6%,樓價漲幅領跑全國。

　　深圳房價在過去一年的瘋狂上漲為全國矚目,到底是誰在推高深圳房價?很多人會將目標指向投資客,甚至中介,但從數量上來看,剛需客們才是最大推手。而且,深圳的剛需客買房時大多抱著投資心態,傾向于購買升值空間更大的片區。

　　與北京、上海、廣州相比,深圳的人口密度最高、人多地少最明顯。深圳土地面積約1997平方公里,大致是北京的八分之一、上海或廣州的三分之一。截至2014年底,深圳市的常住人口為1078萬人,與廣州相當,大致是北京、上海的二分之一。

　　而作為一個移民城市,深圳的外來人口比例高達70%,遠遠高出北上廣35%～40%的水平。大部分外來人口主要通過租房解決住房問題,這也直接導致深圳的住房自有率極低,只有約30%。同時,深圳人口年輕化,購房適齡人群比例比北上廣更高。

　　《第一財經日報》記者注意到,80后逐漸成為深圳購房主力,他們在購房時會綜合考慮居住和投資因素。剛在龍華買入一套新房的吳先生告訴記者,他對比幾個樓盤后,在戶型、環境差不多的條件下,最終以稍高的價格選擇了升值空間更大的房源。

　　當剛需客都抱著投資心態買房時,樓市就更像是股市,價格在人們的看漲心態中水漲船高。

　　純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。深圳鏈家的統計數據顯示,2015年深圳投資置業占比高達26.7%,比2014年增加3.0%,更是2011年的3倍之多,其中個別月份投資超過30%,同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益,且有部分置業者充分利用金融“杠桿”進行購房。

　　《第一財經日報》記者了解到,越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯合炒房的隊伍。在深圳已經有一套房的王小姐,近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。

　　“眾籌買房并不復雜,就是幾個朋友湊齊首付,并準備好兩年左右的月供資金,大家簽訂一個合約,以其中某一位的名義買房,約定房價上漲到某個點時拋出,獲利按出資比例分成。”王小姐告訴《第一財經日報》記者,合同中還要考慮房價滯漲的因素,若到某個時間點,房價漲幅依然不高,也必須拋出。

　　聯合炒房的極端,便是“包樓”。一位投資客告訴本報,深圳一些有實力的投資客會抱團,在看好某個新樓盤后,與開發商協商以某個價格承包下整棟樓,留著自己慢慢賣。

　　由于深圳限購,投資客會通過成立公司、購買“房票”等方式獲取購房資格。“房票”即購房資格,過去一年,深圳“房票”的價格已從幾千元上漲到了數萬元。

　　在投資客中有一類特殊人群,即房地產中介從業人員。由于對房地產行業有較為專業的認知和判斷,中介從業人員更容易從投資房產過程中獲利。

　　美聯物業研究中心經理何倩茹對《第一財經日報》記者表示,相比于普通購房者來說,中介從業人員更容易接觸到筍盤(處于價格洼地的房源),可以先行買入,待房價上漲后拋出,賺取差價。

　　就在近期,深圳規土委發布了一則《關于規范房地產經紀機構和經紀人員購房等行為的溫馨提示》,提出房地產經紀機構不得對交易當事人隱瞞真實的房地產交易價格等信息,賺取交易差價。

　　“中介從業人員買房多為市場行為,但也不排除有惡意炒房、賺取差價的個案。大型中介對此是明令禁止的,一旦發現,不僅要開除,還會進入深圳房地產經紀行業協會的黑名單。”何倩茹說。