生命人壽、安邦保險舉牌金地集團引發險資布局養老地產的遐想。實際上，保險公司“搶食”養老地產已成為公開的“秘密”。粗略統計，目前各險企計劃投資養老地產的金額已超過2000億元。

　　“養老地產被看作是一場饕餮盛宴，蓋房子的、賣保險的、做護理的，還有外資，都在搞，良莠不齊。”一位對養老地產頗有研究的房地產業內人士笑言，“真正的養老地產不是蓋房子、賣保單這么簡單，而是整合了醫療、護理、教育、社區管理等各類資源的立體服務，投資周期長、服務要求高，想賺錢得慢慢來，細火慢燉。”

　　業內人士認為，險企要下好養老地產這盤棋，需要邁過資金流動性管理、產品設計與運營以及跨界資源整合等多重門檻。

　　熱潮涌動 大小險企齊上陣

　　“今年我們一定完成長三角的布局。”泰康人壽董事長陳東升表示，除上海外，江蘇、浙江亦被確定為布局重點，已規劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項目用地，因地制宜地建設泰康之家連鎖養老社區。

　　泰康人壽計劃未來5-8年在全國投資1000億元，建設15-20個養老社區，先期構建擁有超過5萬客戶的連鎖養老網絡，長期達到20萬客戶規模。

　　不僅泰康人壽，大小險企都在加快布局養老地產的步伐。“中國人壽準備在兩到三年完成重點區域、重點城市的養老、養生布局，初步完成養老養生基地建設，逐步研究配套的保險產品，進一步推動主業業務發展。”中國人壽董事長楊明生表示。

　　合眾人壽高層亦透露，未來10年，合眾人壽計劃在全國打造26個大型養老社區，規模在1000億元左右，屆時可容納46萬老人養老。

　　一些中小規模保險公司也在積極拿地，期望享有先發優勢。比如，前海人壽3月末以4億元拿下深圳一塊養老設施用地，5月初又以近1.5億元拿下西安一塊商服用地。

　　險企對養老地產的熱衷源于市場前景廣闊。有券商研究報告認為，到2050年中國老年人消費需求將達到5萬億元，當前每年為老人提供的產品總價值不足1000億元。

　　而險企參與養老地產具有天然優勢。比如，壽險資金的久期長，對資產的流動性要求不高；以項目未來的居住權打包成保險產品，可解決資金回收期長問題。此外，保險公司有大量高端客戶，是養老地產項目天然的市場資源。

　　上述房地產業人士分析，泰康、合眾已有實際產品推出，率先取得先發優勢，其他險企要想搶占先發優勢可遵循兩個路徑：一是復制泰康、合眾的模式，盡快完成拿地、產品開發、銷售推廣全過程，推出實際產品；一是與房地產企業聯姻，利用其土地資源、房產開發優勢。后者可通過與開發商合作，這適合于具有地產大股東背景的險企，集團內部資源整合難度大大小于不同行業企業之間的跨界合作，合眾人壽、前海人壽的大股東都有房地產背景。還有一條捷徑就是控股具有品牌影響力的房地產公司，比如近期市場熱炒的險資舉牌事件。“這樣的話，未來險資在土地市場的拿地、在資本層面對房地產公司的股權交易現象會增多。”

　　掣肘猶存 “開花結果”待深耕

　　盡管險資對養老地產的計劃投資額已超過2000億元，但實際投資額僅為零頭。保監會官員在去年年底的一次公開論壇上透露，截至去年10月末，保險公司投資養老地產的實際投資額僅為50億元。

　　梳理去年10月以來的投資動向，險資對養老地產的投入依然是計劃投資額高企，實際投資額增長不多。諸多業內人士稱，這是因為保險企業投資養老地產還處于探索階段。險資投資養老地產必須長期持有并運營，這對其資金管理能力、產品設計和管理能力提出了考驗。

　　陳東升認為，養老社區絕對不是暴利產業，是一個很低回報、很長周期的商業模式。他介紹，養老社區從拿地、建造到推向市場，大概是8到10年的周期，這個周期里是不賺錢的。但未來產業成熟后，會給保險公司帶來長期、穩定的收益，但不是暴利，而類似于固定收益；平均下來，5.2%的收益是可以接受的。

　　目前，泰康、合眾的養老社區均有兩種銷售模式，即直接繳納月租和購買保險產品。泰康人壽相關負責人介紹，最低的門檻是年交20萬元，交10年，總保費200萬元，等到70歲入住社區時，賬戶上積累的保險資金用來支付社區服務費。

　　合眾則將目標客戶定位為中產階層。客戶通過購買“合眾優年生活實物養老保障計劃”，提前鎖定未來入住“合眾優年養老社區”的權利。最低的一種選擇是每年繳費2.9萬元，繳納10年，70歲入住，可居住10年。

　　“養老地產需要大量的資金投入，規模沒起來的話，投入高，而影響力弱。”在華泰保險集團副總經理楊平看來，險資投資養老地產最大的挑戰不是拿地、養老社區建設，而是后期一系列養老服務的提供和完善。

　　長江證券分析師劉俊同樣認為，相較于鋼筋混凝土的建設，專業醫護團隊的培育更加重要。“長期看護”和“專業照護”是切入養老市場的更好端口。第一步做基礎設施建設，第二步謀求與醫療護理行業的深入合作，軟硬兼施，保險機構才能真正分得養老市場的一杯羹。

　　泰康人壽相關負責人強調，泰康的養老社區強調“醫養結合”，計劃在養老社區配套老年康復醫院，在重點城市開設高端門診和健康管理中心，并與國內外知名大學、醫院、醫療研究機構等展開深度合作，提升泰康醫療體系整體水平和服務質量。

　　多管齊下 扶持力度需加強

　　“對參保人來講，養老產業發展解決的是服務的問題。”中國社會科學院世界社保研究中心主任鄭秉文分析，目前的居家養老、社區養老和機構養老三種養老方式都有問題亟待解決。對于機構養老，一定要鼓勵民間資本參與，加大市場化改革力度，制造和維護一個民間資本進入的良好與公平的市場環境。

　　業內人士認為，養老服務業和保險的結合才剛剛開始，當前是保險公司布局養老地產的好時機，但盈利至少在5年之后。在此起步階段，應加大政策對險資投資養老地產的扶持力度。

　　按目前保監會政策，險資投資養老地產被限定在“只租不售”范圍。這給一些保險公司帶來了資金壓力。合眾人壽董事長戴皓認為，如果完全按照租賃模式，對于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調動社會資本投入的積極性。而消費者不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家里。因此，養老社區應“可租可售”。

　　他還建議，對實物型養老保險計劃給予個人所得稅延遲繳稅的優惠政策，即參與實物型養老保險計劃的個人，其繳納的保險費在不超過個人收入一定比例的范圍內不繳納個人所得稅，而是在領取年金入住養老社區的時候再繳納個人所得稅。

　　泰康之家CEO劉挺軍認為，應明確補貼問題。區分是不是養老機構的核心點不應該放在是不是盈利上，而應該看是持有還是賣，如果是長期經營的，就應該享受補貼。他還建議，把補貼供方變為補貼需方，特別是應該在社保基金中拿出一塊來支付老年的病后康復和部分護理需求。

　　此外，養老地產發展還存在“九龍治水”現象。比如，不少保險公司做養老設施的地塊屬于商業用地，按要求需配備一定比例的車位，但老人們基本用不上。而行業標準缺失、專業人員短缺等現狀也亟需行業組織、標桿企業引導市場向標準化、規范化方向發展。

　　可喜的是，業界呼吁良久的將養老用地納入國有建設用地供應計劃已經實現。國土部4月底發布《養老服務設施用地指導意見》，明確養老用地范圍、用途、年期以及供地方式等。這被業內解讀為從政策面上使得營利性養老機構有了估值定位，養老機構可以完成資產估值，實現資本流動。

　　但上述房地產業人士強調，目前險企儲備的養老地產項目大多在一線城市郊區和二三線城市，拿地困難會是他們進軍一線城市的一個門檻，而較高的收費標準也將考驗投保人的接受能力，政府可以從營業稅優惠、商業保險個稅遞延等方面予以支持。