【導讀】河北邯鄲一個新建小區，開發商交房時要求業主必須購買儲藏間才能拿鑰匙，而且大小沒得選擇，必須抓鬮決定，面積越小單價越高。大部分業主拒絕購買，開發商又稱如不按時收房，就要交納高額滯納金。《天天315》本期聚焦：開發商交房時要求業主購買地下儲藏間，不買就不給鑰匙，是不是“強買強賣”？

　　央廣網北京2月21日消息 據經濟之聲《天天315》報道，買房后，等待一年終于可以收房拿鑰匙了，這本該是值得高興的事兒，但是河北省邯鄲市臨漳縣城市花園小區的業主們卻怎么也高興不起來。

　　業主李先生（化名）告訴記者，他2016年3月份和臨漳縣城市花園開發商——河北省華冠隆政房地產開發有限公司簽訂購房合同，合同上約定的交房時間是在2016年12月31日之前。讓他意外的是，去年11月中旬就接到開發商通知交房的電話。得知能提前收房，李先生喜出望外，但緊接著，開發商又通知，新增了一項交房必要條件，那就是業主必須購買儲藏間才能拿鑰匙，而且大小還不能自己選擇，必須靠抓鬮決定，價格還跟賣房一樣，面積越小單價越高。

　　李先生說：“開發商通知我們11月24日到售樓處用抓鬮的方式來選取儲藏間和車庫。我說我現在手頭沒有錢，我不想買，他說這個必須要買的，每家每戶都必須要買。我說那我沒時間回去抓鬮怎么辦？他說那就別人挑剩下的歸你。”

　　買儲藏間才能拿鑰匙，而且大小還不能自己選擇，必須靠抓鬮決定，還有價格竟然跟賣房一樣，越小單價越高。李先生介紹，得知這一消息后，業主們都很氣憤。

　　李先生：“我也咨詢了好多業主，所有的業主都表示這屬于強賣。”

　　從看房到簽訂合同到完成付款，開發商從沒有提及過需購買儲藏間等事宜，現在卻突然非買不可，業主們質疑開發商做法屬于違規行為，并拒絕購買儲藏間，這時開發商又稱若不按時收房，就要交高額滯納金。

　　李先生：“當時簽這合同的時候，就是國家比較統一的范本，沒有儲藏間這個事兒。最可氣的是他通知我們在1月25日之前，如果不拿鑰匙，從明年開始有滯納金，對我們來說，這么大一筆費用，我們現在出不了這么多錢。他說沒多少錢湊湊吧，這個房子五六十萬都花了，還在乎這點錢嗎？想想辦法。”

　　業主趙先生（化名）介紹，他買房前，他的愛人剛生小孩不久，為了讓家人盡快安定生活，他花光積蓄并借錢買了套房，現在沒錢再買儲藏間。他還提到，當時選擇在城市花園小區買房，主要是考慮到，年初買房，年底就能交房，還有開發商在當地口碑、信譽度都不錯，哪里料到，開發商這次交房竟能提出如此不合理的收房條件。現在有房不能住，他和愛人已經連續多個晚上都愁的睡不著覺。

　　張先生：“我們縣城這個開發商還算是比較靠譜的，以前都沒有出現過儲藏間的問題。但是這次快交房的時候，一個售樓員聯系了我，說交鑰匙了，但是需要買儲藏間，他的意思就是，現在這個儲藏間人已經做出來了，小區的人員不要，別人誰要呢？如果到明年，你交不了會有違約金、滯納金，是這么跟我說的。已經買完儲藏間的，基本上也不是自愿的，因為好多人家里邊沒有房子，買完房子現在就要裝修了，要住了，所以不給鑰匙沒辦法，只能妥協了。”

　　業主們通過銷售和開發商交涉了多次，但最終得到的答復還是，不要儲藏間就拿不到鑰匙，銷售還好意提醒說：“如果覺得不滿意，你可以找找人”。有業主向記者提供了一段錄音證據資料。

　　業主：“為什么還不給我們拿鑰匙呢？”

　　銷售：“公司都分配著儲藏間，不要儲藏間拿不到鑰匙。”

　　業主：“當時合同上面沒有寫。”

　　銷售：“配套設施都不需要往合同上寫，但是合同上也不給你簽面積，儲藏間又不在貸款范圍之內。”

　　業主：“那你應該讓我們有一個知情權，這不是明擺著讓我們強買嗎？”

　　銷售：“這些問題不是強買不強買，你和我售樓員說不管用，我是一點辦法也沒有。不是說我故意為難你們，就是全部都是這樣的，不是一戶，你們可以打聽一下，你要是覺得不滿意可以找找人。”

　　業主：“為什么說我們不要還不行，必須得要？”

　　銷售：“不要肯定不行，你要是說不滿意，你可以找找人，從我這里肯定得讓你要。”

　　業主：“還說不拿鑰匙必須要交滯納金，這不是明白著就是開發商說了算嗎？”

　　銷售：“什么地方都有規矩，咱們房子都提前交工了，工人都日夜趕著交了工了，你們客戶還不來拿鑰匙。”

　　業主：“我們不是不拿鑰匙，拿鑰匙必須讓我們買儲藏間，我感覺這是欺詐行為，因為合同上沒有，也沒有跟我們說過，我們完全在不知情的情況下，在交鑰匙的時候才告訴我們有這個事，如果不拿鑰匙就讓我們交滯納金，這是我們比較疑問的兩個問題。”

　　銷售：“我已經跟你說了，我也沒辦法，你跟我說都不管用，后來我把這個跟領導說了，領導說也沒辦法，我是無能為力，即使你告我，我也無能為力。”

　　這位銷售給出的解釋顯然難以平息業主內心的不滿，不少業主認為開發商這一行為屬于違規捆綁銷售、強買強賣行為。業主們向記者提供了合同等證據資料。記者核查資料后發現，購房合同中，確實沒有關于購買儲藏間等相關條款。

　　合同中不包含的內容，現在為何突然變為交房必要條件？記者撥通邯鄲市臨漳縣城市花園小區售樓處電話進行核實，但電話接通后銷售人員答復，目前負責人不在，稍后回復電話。但直到記者截稿前，開發商方面也都沒有回復電話。

　　記者隨后又撥通了邯鄲市房管局的電話，工作人員表示這事兒不歸他們管，并提醒記者，開發商監管屬于建設局的管理范疇。記者又撥通邯鄲市建設局的電話，但是電話一直處于異常狀態，無法接通。

　　記者調查采訪時還發現，現在房屋買賣中捆綁銷售的事件屢見不鮮，除了捆綁銷售儲藏間以外，還有捆綁銷售車位、車庫、裝修等現象，購房后，常見的還有物業費與車位管理費捆綁、水電費捆綁物業費等等。生活中有些捆綁銷售會給消費者帶來便利，但是開發商依仗地位不對等、信息不對稱等原因進行不公平交易，強迫消費者進行交易則會大大損害消費者的權益。

　　合同中約定的交房條件中不包含購買儲藏間一項，開發商能否交房時突然增加“不買儲藏間就不交鑰匙”這樣的交房必要條件，這種做法是不是強買強賣？業主不愿購買，是否有權拒絕？因此原因導致沒有按時交房或收房，違約責任該由誰承擔？是否真如開發商所說，業主拒絕，就要繳納一筆高額的滯納金？關于這些問題，北京市律師協會消費者權益法律專業委員會主任蘆云和北京潮陽律師事務所律師裘葉進行了分析與點評。

　　經濟之聲：合同中約定的交房條件中不包含購買儲藏間一項，開發商能否在交房時突然增加“不買儲藏間就不能收房”這樣的交房必要條件？

　　裘葉：“當然是不可以的。因為合同是雙方真實意思的表示，這個落到紙面上就變成了一個書面合同。在雙方簽訂合同的過程中，雙方約定了，我購買一個房屋，開發商的義務就是交房，而消費者的義務就是按照合同的約定，付相應的價款然后取得這個房屋，這一般是買賣合同的一個基本的權利義務。但是如果合同當中并沒有約定，你在購買房屋的同時必須購買儲藏間，而且把購買儲藏間作為一個交房的必備條件，開發商的這種要求是完全不合理的，而且是一種違約的行為，而且他在這個里面提到，如果你不收房，我就視為你已經收了，然后要求你支付相應的違約金，這種說法也是完全沒有道理的。在雙方的合同約定中，如果確實是因為消費者業主自身的原因不接收房子，而開發商沒有任何過錯，消費者確實應該向開發商支付相應的違約金。但是在本案當中這種情況是明顯不存在的，由于開發商另行增加了一個收房條件，這個收房條件在合同當中是沒有的，所以開發商所說的違約金是沒有任何依據的。業主不愿購買，有權拒絕。”

　　經濟之聲：因“不買儲藏間就不能收房”這種原因，導致沒有按時交房或收房，違約責任該由誰承擔？

　　蘆云：“首先應該是開發商，他沒有按照合同的約定去履行。因為現在購買房屋都是用房管局備案的統一的制式合同，而在制式合同里頭，首先沒有一個特別的約定。其次，即便有約定，約定的達成也必須要建立在雙方平等的基礎上。現在無論是房管局的合同，還是消費者與公司之間達成的協議中都沒有這樣的約定。現在這個公司單方面的變更合同或者強求消費者去履行這樣的業務，所以開發公司進行了違約。他說如果消費者不按時收房，延遲交房所導致的違約責任要讓消費者承擔，這個說法是沒有任何法律依據的。因為消費者是具有抗辯權的，我為什么不去領鑰匙？因為你在履行合同的過程中出現了問題，所以消費者不能去履行，這是有因果關系的，你不能斷然把這個違約責任強加到消費者的身上。”

　　經濟之聲：本案例中業主認為開發商做法屬于強買強賣，怎么定性開發商目前的這種行為？

　　蘆云：“按照消法規定，消費者是有自由選擇權的，而且即便是按照《合同法》，我們合同的建立也應當是建立在雙方自愿平等的基礎上，所以開發商的這種行為顯然已經構成了強買強賣。而我們所說的捆綁消費必須有一個大的前提，就是消費者有這方面的需要，而且可能有一定的優惠或者便利。本案中的情況并不是捆綁銷售，其實它已經構成了一種嚴重的霸王條款，而且嚴重侵害了消費者的權益。”

　　經濟之聲：業主介紹，銷售通知購買儲藏間相關事宜時，提到面積越小單價越高，大小還不能自己選擇，必須靠抓鬮決定，而且如果購買配套儲藏間，是不簽訂合同或者協議的，這些做法存在哪些問題，有沒有侵權？

　　蘆云：“這個里邊問題比較多，首先關于買還是不買，它已經嚴重侵犯了消費者自愿購買的權利。

　　第二，關于消費者愿意買大的還是買小的，這應當根據消費者自己的選擇去進行購買，不能以所謂抓鬮的方式，這種做法是沒有任何法律依據的。

　　第三個，假設我們現在要買這個儲藏間，首先消費者需要考慮它是不是有產權？它的規劃是不是合理？它的相關手續是不是齊全？這是一個關于產權的問題。

　　最后，在買賣這個儲藏間時，雙方是一定要簽合同的。在這個合同問題上，因為儲藏間的性質可能與商品房的性質有所不同，所以合同是必不可少的。

　　儲藏間的價格可能和房價相差不大，這可能就需要根據當地情況進行判斷了。在實踐中確實有些車庫的價格和房價差不多，但是這其實是有一個基準定價的，不是開發商想定多少就定多少。

　　總而言之，無論消費者買或不買，買大或買小，消費者是沒有這方面權利的。所以無論是在法律層面還是在實際的操縱層面，開發商的種種做法可能都存在重大的瑕疵。”

　　經濟之聲：據業主介紹，現在有部分著急入住的業主，已經在非自愿的情況下購買了儲藏間，有業主現在后悔了，現在該怎么維權？

　　裘葉：“首先，他們在購買儲藏間時，可能連協議和合同都沒有，在這種情況下，這個儲藏間的存在可能本身就是有問題的，它可能是違建。如果這個儲藏間本身確實存在問題，即使雙方簽了一個協議，它可能也是無效的，所以前提是要確認這個所謂的儲藏間本身是否是合理合法。如果它本身違反了國家強制性的規定，這個買賣本身也是無效的。如果這個儲藏間本身是合理合法的，而且業主當時也掏錢購買了，雙方有相應的協議，現在如果業主反悔要求推翻這個協議，可能業主需要進行舉證，例如證明自己當時是在受到脅迫或者在非自愿的情況下購買的，但業主需要拿出相應的證據。”

　　經濟之聲：出于信息不對稱等原因，捆綁銷售、強買強賣的行為屢見不鮮，兩位以前有沒有受理過類似案件？購房者在購房時，如何規避風險？

　　蘆云：“在購買房屋的每一個環節，從看房、預定、買房、交房到入住，每一個環節都容易出現問題。這些問題無疑與監管方面的漏洞、消費者自身的選擇、判斷包括對合同的注意有一定的關系。

　　我們大家還是需要注意幾個問題：一個是合同的簽訂，因為在房地產買賣的過程中，首先我們都要用房管局備案的合同。如果有些內容超出了合同的范圍，或者你自己有些需求需要落在合同上，如果這些內容在備案的合同上無法體現，也要單獨再達成自己的一個補充協議。

　　第二，在違約責任上，不管是在新房還是在二手房的履行過程中，各種各樣的違約情況總會出現，而違約責任往往會對我們的購買人造成不利，比如你違約就要承擔很大的違約責任，而對方違約可能就沒有違約責任，所以特別要在違約條款上加以重視。

　　第三，消費者在買房的過程中，往往看重的是價格、位置或者是否是學區房，大家可能并不是很關注房屋最初的規劃、設計和審批流程，它的五證是否齊全等。實際上買房是一個大事，因為買房的金額確實太大了，所以大家在之前應該下下工夫，在網上查一查相關的手續，多了解實際的情況。”