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　　“房地產(chǎn)市場這兩天要出新政策了。”一則從3月26日開始讓房地產(chǎn)行業(yè)神經(jīng)緊繃的“小道消息”,在第二天上午變成了國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同制定的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　2000多字的《通知》對合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)、加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度作出了相應(yīng)的規(guī)定和說明。

　　只是,讀過這則《通知》,許多人顯得并沒那么興奮。

　　政策沒有驚喜?

　　根據(jù)之前網(wǎng)上傳播的“小道消息”,此次要出臺的政策或?qū)⑸婕岸愂�、貸款額度及首付等企業(yè)和民眾高度期待的問題。其中包括首套房首付降至兩成、二套房首付降至五成、營業(yè)稅“五改三”。然而,這些期待并沒有“如約”出現(xiàn)在《通知》中。

　　“對于期待救市政策已久的行業(yè)來說,《通知》確實沒什么亮點�！蔽募�一出來,北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志就仔細研讀起來。在他看來,房地產(chǎn)行業(yè)里那些期待救市的開發(fā)商看到這份文件時,臉上一定寫滿了“失望”,因為走向調(diào)整期的房地產(chǎn)市場期待掉下來的是一只救市“靴子”,而不是一只“襪子”。

　　但一些行業(yè)人士也指出,《通知》是國土部和住建部這兩個部門會簽發(fā)布的,貸款政策是央行、銀監(jiān)會負責(zé)的,沒有央行、銀監(jiān)會的會簽,肯定不會有信貸政策的放寬。而營業(yè)稅是稅務(wù)總局負責(zé),會簽部門沒有稅務(wù)總局,肯定也不會涉及稅費問題。

　　那么,政策里沒有信貸政策“干貨”,是不是就意味著政策的出臺沒有意義呢?

　　陳志并不這么看。

　　今年全國兩會上,李克強總理在作政府工作報告時提到,2015年是穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年。同時也提到,加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度、住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉,把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房,堅持分類指導(dǎo),因地施策,落實地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,等等。

　　“《通知》的出臺是為了更好地落實穩(wěn)增長的目標(biāo)�！痹陉愔究磥�,政府工作報告中雖然沒有用支柱產(chǎn)業(yè)這樣的描述來形容房地產(chǎn),但無論是從經(jīng)濟發(fā)展的角度,還是民生的角度,房地產(chǎn)依然是我國經(jīng)濟發(fā)展中一個至關(guān)重要的產(chǎn)業(yè)。

　　而為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,一刀切的政策早已行不通。

　　“當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈分化的態(tài)勢,不同城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不一樣,不同的人口密度、不同的資金聚集程度,導(dǎo)致市場出現(xiàn)分化,在出臺促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策上,必須因地制宜,按需下藥�！标愔靖嬖V中國青年報記者。

　　中國社科院經(jīng)濟所研究員汪利娜也贊同這樣差異化的政策。

　　根據(jù)《通知》里的規(guī)定,促進房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等的開發(fā)建設(shè),促進其他產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目,應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù),重新核定相應(yīng)的土地價款。

　　“這實際上就是要求各地政府因地制宜,進行差別化調(diào)控�！蓖衾�娜指出,北上廣深的需求還是很旺,而二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)積壓庫存的情況,到底應(yīng)該滿足什么樣的需求,什么樣的用地可以轉(zhuǎn)型使用,都需要各個地方按照當(dāng)?shù)刈≌�、工業(yè)和商業(yè)用地的比重情況進行制定,才不會出現(xiàn)同質(zhì)化的調(diào)整。

　　“兩部門發(fā)布的《通知》并沒有搬出實質(zhì)性的硬性指標(biāo)來規(guī)定各地政府怎么做、做多少,但它貫徹的就是差別化調(diào)控的思路。”汪利娜表示,這幾年,大部分地方的土地供給已經(jīng)能夠滿足房地產(chǎn)市場的需求,關(guān)鍵是要把土地去庫存化,把賣出去的地轉(zhuǎn)化成有效的供給,讓房地產(chǎn)市場的土地和房屋更好地流轉(zhuǎn)起來。

　　允許房企適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)是最大亮點

　　此外,《通知》里還規(guī)定了優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu),并提出各地政府要立足市場實際需求,科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對于在建商品住房項目,各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整,滿足合理的自住和改善性住房需求。

　　“這一點其實是政府把權(quán)力交還給市場的表現(xiàn)。”看到“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整,滿足合理的自住和改善性住房需求”這句話,汪利娜表示,這是此次《通知》里最大的亮點。

　　2006年,原建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》,要求自2006年6月1日起,各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)所占比重,必須達到70%以上。

　　“過去政府總是限制商品房的住宅面積,但現(xiàn)在許多80后的三口之家對住房面積的需求早就超過90平方米,如果要滿足自住和改善性需求,那么對房屋套型就不應(yīng)該做過多的限制�！蓖衾�娜表示,根本不用把開發(fā)商的套型結(jié)構(gòu)限制得那么緊,什么時候應(yīng)該設(shè)計什么戶型,什么戶型更好賣,開發(fā)商自己會有市場判斷。

　　《通知》給了地方政府不少調(diào)整空間。

　　比方說對購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房的,涉及土地合同重新簽訂,要對重新審計的地價進行調(diào)價;在調(diào)整土地用途用于支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等過程中,政府是否有相應(yīng)的優(yōu)惠政策,用地價格如何確定,這都是很細節(jié)的問題,需要各地政府出臺相應(yīng)的政策來具體落實。

　　置換土地的過程中土地價格怎樣調(diào)整就是一個難點,即使明確了有價差,政府應(yīng)該退地價款,能不能退出來又是個難點。

　　再則,減少土地供應(yīng),對于地方政府來說無疑是一次比較大的陣痛。

　　政策不是救市,而是調(diào)整市場

　　“考驗地方政府行政能力的時候到了。”汪利娜說。

　　“政策的落地過程中,地方政府往前走兩步、退一步的做法也應(yīng)該值得注意。”陳志表示,過去中央的調(diào)控目標(biāo)是好的,但落到地方實施時,總是變了味道。

　　因而,此次《通知》落實到各地時,地方政府應(yīng)出于對整個房地產(chǎn)市場進行調(diào)整的考量來制定相應(yīng)的政策,而不是簡單地把政策的出臺當(dāng)做救市的手段。“我相信地方政府都會按照這次的指導(dǎo)意見去執(zhí)行,因為此次《通知》在監(jiān)管方面上提到了既要防止不作為,也要防止亂作為�！�

　　為了防止亂作為,《通知》里規(guī)定住房建設(shè)規(guī)劃、年度實施計劃和住房用地供應(yīng)年度計劃要經(jīng)過專家咨詢、科學(xué)論證后形成,報同級人民政府審批后實施,同時分別報省級住房建設(shè)部門和國土資源主管部門備案,并向社會公開。

　　陳志認為,怎么挑選專家,選擇誰來做專家,都在考驗各地政府的行政能力,“《通知》里的規(guī)定能夠貫徹落實多少,還需拭目以待。”

　　看遍全文,陳志認為,《通知》中提到的各地國土資源主管部門要根據(jù)市場實際情況,控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏,將住房用地年度供應(yīng)計劃落實到具體地塊,明確上市時間,定期分批推出,穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地,實施起來的難度也不小。

　　因為,住房用地年度供應(yīng)計劃的詳細內(nèi)容在過去很難公開透明。

　　“土地、房屋雖然實實在在地擺在人們面前,可是里面的信息卻是遮遮掩掩,并不透明�！标愔菊J為,地方政府應(yīng)該向社會公布本省或本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展總量、結(jié)構(gòu)、價格、需求、房屋新舊等信息,形成一個客觀評價的報告,這才是影響地方政府能否科學(xué)準(zhǔn)確制定今年土地供應(yīng)計劃的關(guān)鍵。