原標題:施行15年 《河南省物業管理條例》首次修訂

　　央廣網河南分網消息 2001年5月1日開始施行的《河南省物業管理條例》(簡稱《條例》)迎來了首次修訂。

　　昨天上午,《河南省物業管理條例(修訂草案)》(以下簡稱《條例(修訂草案)》提請河南省十二屆人大常委會第二十七次會議審議。

　　這次《條例》修訂將給業主們帶來哪些便利?河南商報邀請業內人士進行了解讀。

　　【背景】

　　河南省物業管理條例施行15年來首次修訂

　　2001年5月,我省制定了《河南省物業管理條例》。

　　談起這次修訂,省人大常委會法制工作委員會副主任王新民介紹,《條例》施行15年來,在維護物業管理秩序、保障業主合法權益等方面發揮了重要作用。

　　但隨著經濟社會的不斷發展,物業管理領域的情況日益復雜,業主對物業服務的要求不斷提高,許多新情況新問題逐漸顯現,尤其在平等保障業主和物業服務企業權益、發揮業主大會和業主委員會作用及監督物業服務企業行為等方面,亟待需要通過修訂《條例》進一步規范。

　　另外,在《條例》實施期間,物業管理方面的法制建設也產生了變化,目前的一些規定有與上位法不一致的情形。

　　同時,社會公眾對《條例》修訂的期盼也越來越強烈,在近幾年的省人代會上,人大代表多次提出議案,要求修訂《條例》。

　　擬修訂條款中有啥亮點

　　新小區入住三成

　　或可成立業主大會

　　【現狀】

　　93%的小區未成立業主大會

　　按現行《條例》規定,一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主大會是代表業主利益、維護物業管理區域內全體業主合法權益的群眾組織。可成立過程中,卻困難重重。

　　據統計,《條例》實施15年來,成立業主大會的小區僅占建成小區的7%,93%的小區未成立業主大會。

　　【修訂草案】

　　業主大會成立方式被明確

　　《條例(修訂草案)》規定,符合下面3個條件之一的,就可以召開首次業主大會:房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;業主已入住戶數的比例達到30%以上的;物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天的。

　　另外,《條例(修訂草案)》中明確了鄉鎮人民政府、街道辦事處的相關責任:負責組織成立首次業主大會籌備組并召集首次業主大會;督促業主大會按照規定召開,逾期不召開的,由其負責召集;督促業主委員會換屆,逾期未換屆選舉的,由其負責召集;建立物業管理聯席會議制度,具體解決物業管理中需要協調解決的問題等。

　　解讀

　　王新民:業主大會成立難主要有以下兩個原因:一是物業行政主管部門人員有限,業主大會成立無人召集;二是建設單位、前期物業服務企業不愿意、不支持成立業主大會。通過這些制度的建立,推動物業管理由原來的物業行政主管部門單一監管向基層政府統籌協調監管轉變。

　　鄭州市房管局物業處有關負責人:在鄭州,業主大會籌備組的組長已經由辦事處的人擔任。現在最大的難題是,業主大會成立,首先要業主簽字。而現在新的商品房小區有幾百戶上千戶業主,統一意見很難,業主不踴躍參加就成立不起來。

　　懷疑業委會和物業“勾結”

　　可設立業主監事會來監督

　　【現狀】

　　業委會想維護業主利益并不容易

　　2014年7月1日,河南商報記者走訪中方園東區,當時采訪中河南商報記者得知,小區更換了5個物業公司,4屆業委會。許多業主感覺業委會不管事,甚至有人猜測是否與物業公司串通一氣。

　　不被理解、出力不討好,是業主委員會成員面臨的尷尬。一位業委會主任表示:“只要一件事沒有讓業主滿意,就會被質疑是不是從中牟利了,甚至張口就是‘你是不是貪污物業費了’?”

　　小區業委會本該為小區業主“維權”,可如果和物業公司相互勾結,侵害業主利益怎么辦?這會讓不少業主對業委會究竟為誰代言產生懷疑。

　　甚至,一個小區倆業主委員會,各自為政,誰也不信任誰。

　　據河南省物業商會秘書長張國強介紹,這樣的“奇葩事兒”在鄭州個別小區存在,“業主委員會要想維護全體業主利益,實際并不容易。”

　　【修訂草案】

　　可設立業主監事會來監督業委會

　　《條例(修訂草案)》增加了業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事的規定。

　　業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。

　　業主大會設立業主監事會的,業主監事會的監事人數為三或五人,設主席一人,每屆任期與業主委員會任期相同,可以連選連任。

　　業主委員會組成人員及其利害關系人不得擔任業主監事會監事。監事會由業主大會選舉產生,監事會主席召集或主持監事會議。監事會決議應當公示。

　　建立業主監事會制度,有利于督促業主委員會正確執行業主大會決定,規范業主委員會行為。

　　解讀

　　張國強:小區物業相當于“管家”,成立業委會等于有了監督“管家”的“大管家”,再設立業主監事會,則成了監督“大管家”的另一個“總管家”。這樣看上去有了“雙保險”,但在長沙等地試點情況來看,效果并不突出。

　　業主委員會不作為,政府可以監督。政府監管力度的加大,才是化解這一難題的根本所在。

　　小區漏水、電梯壞等問題

　　3個工作日內撥付維修資金

　　【現狀】

　　申請維修資金程序很麻煩

　　2014年11月14日《河南商報》A16版曾以《外邊大雨嘩嘩屋里小雨淅淅》為題報道了鄭州市姚寨路與紅專路交叉口東北側金城東苑小區居民的遭遇。蔡先生住在這個小區9號樓4單元的頂層,從入住第二年起,就開始出現房頂漏水情況。2012年底,蔡先生向鄭州市物業維修基金管理中心繳存了維修資金,然而后來向物業申請維修資金解決房子漏水的問題時,前前后后跑了好多趟和物業進行溝通,卻一直沒有答復。

　　該小區業委會主任劉志文介紹,物業會“按照程序辦”,“物業會上門了解情況,征得他們單元60%以上業主的同意就可以申請維修資金。”

　　王新民指出,維修資金的管理和使用在實踐中容易出現兩個問題:政府代管造成使用難,業主自管會出現資金安全風險。

　　政府代管的維修資金申請有多難?張國強說,首先,要有2/3的業主簽字才能申請。另外,政府審核批準前,還需要調查等流程。“一筆維修資金申請,兩三個月都是快的。”他說。雖說對于突發性事件的維修有申請綠色通道,但時效性依然不夠強。

　　【修訂草案】

　　三個工作日內撥付維修資金

　　《條例(修訂草案)》規定,業主大會成立前,專項維修資金由物業管理行政主管部門代管;業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或代管。業主大會選擇執行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶,接受物業管理行政主管部門的監督。

　　因屋面防水損壞造成滲漏,電梯、消防等共用設施設備存在嚴重安全隱患等情況,物業管理行政部門或者業主大會應當在接到申請后三個工作日內撥付維修資金。

　　解讀

　　張國強:業主大會自行管理專項維修資金,可行性并不高。業主大會、業委會不是法人,怎樣在銀行設立專項賬戶,這么大筆資金怎樣監管,都將成為遺留問題。