南方日報訊   近日，中山市地稅局發出通告表示，5月5日起中山市范圍內正式切換應用中山市存量房評估價格管理系統住宅部分（含車庫車位），并停用中山市基準房價評估系統。

　　新系統上線一周，在二手房交易市場引起了不少波瀾，有消息指二手房交易稅費普遍上漲40%以上。據中山市地稅局回應，新系統對存量房的價格評估將會更加準確，接近市場交易價格。有二手房中介公司估計，在計稅規則、稅率維持不變的情況下，評估價的上升將會導致二手房交易稅費的上漲。

　　市地稅局：網上新規解讀不屬實

　　自存量房評估價格系統升級的新規出臺后，網上流傳著各種各樣的消息。其中一則“中山市地稅局關于二手房交易報稅的相關細則”引起了不少讀者的關注，有讀者截圖留言本報，詢問其真實性。

　　網上有流言稱：第一，中山市地稅局自5月8日起升級交稅系統，自5月8日起商品房個稅統一按差額20%征收，（自建房除外）。同時，車位、車庫、非住宅等一律要找評估公司出評估報告；第二，中山地稅局對交稅價格進行了普遍上調，上調幅度在40%以上。第三，地稅局要求必須按照真實的成交價報稅。

　　針對這一信息，筆者向中山市地稅部門相關科室進行求證。對此中山地稅回應稱，網上流言并不真實，“部分中介和機構，出于其他目的，在網上散布不真實信息。”

　　根據該負責人透露，新的存量房評估系統已經于5月5日正式上線，與此同時，繳稅規則、二手房交易稅率并無發生任何變化。“價格評估系統的升級，并不意味著加稅，這是一種錯誤的解讀。對比原有的中山市基準房價評估系統，新的系統能夠更加準確、及時反映房屋價值。具體的評估方法暫時未能對外公布。”市地稅局相關負責人稱。

　　參考地稅局網站5月5日上傳的《二手房交易辦稅指南》的內容，未滿兩年的住宅，按轉讓收入的5%征收增值稅，超過兩年以上的住宅，免征增值稅。個人所得稅方面，增值部分按20%征稅，不能提供準確的房屋原值憑證，則按住房轉讓收入的3%核定征收。這兩項稅種，是二手房轉讓當中的主要繳稅部分。

　　系統升級或有助整治“陰陽合同”

　　二手房價格評估系統的升級，對實際交易產生了怎樣的影響？中山市鏈家地產市場部經理劉申交告訴筆者，由于新規實施不久，暫時沒處理到新的交易案例，但預計二手房交易稅費將會有所調整。

　　置業者黎翔在今年3月簽約購買東區遠洋城的一套二手房，90平方米，總價120萬元。目前他仍在辦理過戶手續，但本周一代理中介告訴他，轉手稅費將增加7000多元，按交易協議，費用需由他代為繳納。“據中介的說法，我房子的評估價從7100元/平方米漲至9100元/平方米，繳稅基數每平方米上漲了2000元。所有稅費相加預計從24500元漲至31500元，增幅接近30%。”

　　對于黎翔遇到的狀況，地稅部門和劉申交都認為并不準確。“市民如果對二手房交易稅費有疑問，可以直接向地稅部門咨詢，存量房價格評估體系目前并未公開，中介機構不可能查詢到評估價格，因此也不可能直接估算。”地稅部門回應稱。

　　“新的價格評估體系，其實是地稅部門的內部估價系統的一次升級，估價體系是不對外公開的。需要遞交二手房交易協議，才能知道實際需要繳納的稅費。”劉申交說。

　　有資深房地產業界人士袁均（化名）就認為，本次估價系統的升級，更多是為了鼓勵市場按照真實的成交報價報稅，減少偷稅漏稅的情況發生。“估價規則在一定程度上的保密，能夠有效預防和治理市場亂象，對市場和廣大置業者來說是好事。”

　　據筆者了解，自2015年下半年以來，隨著中山樓市持續升溫，商品房買賣合同糾紛案件在近兩年持續高發。2016年全年，市一法院新受理房屋買賣合同糾紛案件1691起，2017年第一季度約350起，其中大部分屬二手房交易糾紛。“部分區域價格上漲速度較快，造成一房多賣、業主反價等現象層出不窮。”袁均說，“按照新系統的估價，房屋估價更接近市場價格。即便買賣雙方協商按照‘陰陽合同’交易以逃避納稅，協議交易價如果過低，地稅部門可能也會按照評估價來打稅，這樣‘陰陽合同’便失去了意義。”